La sous-loc’ explose, attention à ce qu’elle impose !

Gianfranco et Olivier proposent leur appartement, à la Krutenau, à la location sur le site Airbnb (Capture d’écran)

Moins chère, pratique et plus conviviale, la sous-location est devenue le symbole ultime de cette nouvelle économie du partage. Économie pour les voyageurs, beurre dans les épinards pour les locataires, elle est pourtant soumise à quelques règles qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer…

Rosa sourit. Depuis qu’elle sous-loue une chambre de son appartement colmarien, la jeune retraitée rompt avec l’isolement le temps du séjour de ses visiteurs. La sous-location n’est pas seulement l’apanage de la jeune génération et pas seulement un moyen de remplir son porte-monnaie. Pour elle, il s’agit surtout de créer du lien :

« J’ai commencé à sous-louer à Noël, et je suis à chaque fois ravie de rencontrer de nouvelles personnes. On prend un petit café ensemble, je leur donne accès au Wifi et à ma télé, et puis ils partent visiter les environs. C’est très plaisant. Je n’en demande pas plus. En louant ma chambre 45 € la nuit, je peux payer mes charges. C’est un soulagement dans mon budget. »

Autorisation écrite, déclaration aux impôts…

Ce que Rosa ignore encore, c’est qu’elle doit impérativement déclarer ces revenus au fisc, aussi infimes soient-ils, en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un abattement automatique de 50%. En revanche, ce que Rosa sait déjà, c’est qu’elle a eu besoin d’une autorisation écrite de son proprio pour se lancer.

Une question qui revient souvent auprès de l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) du Bas-Rhin, comme l’indique sa directrice, Anne-Sophie Bouchoucha :

« L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est la référence pour la sous-location : elle ne peut se faire sans l’accord du propriétaire. Ce qui a changé cette année avec la loi Alur, c’est que le locataire est tenu de remettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en court pour tous les baux signés à partir du 27 mars 2014. »

Par ailleurs, la loi Alur interdit formellement de louer plus cher que le loyer initial. Pour François De Landes, cofondateur de sejourning.com (l’autre site Internet dédié aux locations et sous-locations entre particuliers), cette nouvelle loi est tout bénéf’ : elle clarifie enfin la location de courte durée.

« Aujourd’hui on peut louer sa résidence principale sans formalisme ou déclaration particulière auprès de la mairie, dans la limite de trois mois par an. »

De quoi rassurer les locataires qui hésitent encore à sous-louer leur appart, mais aussi les propriétaires de logements étudiants qui partent au bout de neuf mois. Ruth Guemache, au service Habitat de la Ville de Strasbourg, considère également cette précision comme une avancée :

« Grâce à la loi Alur, les propriétaires n’ont plus besoin de faire une demande de changement d’usage pour une location de moins de trois mois. Les instructions étaient tellement longues avant, parfois plus de deux mois, que cela en devenait ridicule. »

Au-delà de trois mois, la location est considérée comme saisonnière. Dans ce cas, elle nécessite une inscription – donc un changement d’usage – auprès de la mairie.

La faute au manque d’information…

Mais faute d’information, les hésitations sont encore grandes, François de Landes explique :

« Les gens ont peur de mal faire et d’être sanctionnés, c’est le principal frein à notre activité. »

Mais ne soyons pas naïfs : la plupart des loueurs ne sont pas dans les clous juridiques. Pour beaucoup, la sous-location devient une source de revenus quand pour le voyageur, elle est un moyen d’économiser un peu d’argent comparé aux prix pratiqués par l’hôtellerie, le confort « comme à la maison » et le côté atypique en plus. Un intermittent strasbourgeois, très actif sur Airbnb, reconnaît :

« Bien sûr qu’on fait payer la nuit plus cher que notre loyer. Mon proprio n’est pas non plus au courant que je sous-loue. Mais le deal avec lui c’est qu’il ne me demande rien, en contrepartie, je m’occupe des travaux moi-même. »

Louer sur Airbnb lui permet d’arrondir ses fins de mois. Et la demande est telle pour son appartement, à deux pas de la cathédrale, qu’il est obligé de faire son planning à six mois !

« J’ai réussi à vivre trois mois, après avoir perdu une grosse intermittence, grâce à Airbnb. »

Mais suite à la condamnation d’un loueur à Paris en février dernier – parce qu’il louait son loyer plus cher qu’il ne le payait – Airbnb, la référence mondiale de location de courte-durée a mis en avant sa charte « d’hébergement responsable«  comme l’explique Sarah Roy, en charge de la communication de la plateforme :

« Sous-louer est une activité réglementée, il est donc important d’informer notre communauté sur tout ce qu’il y a à savoir avant de se lancer. D’ailleurs, la question qui revient souvent auprès de notre service client, c’est “qu’est-ce que j’ai le droit de faire ?”. »

Reste qu’au-delà de ces questions réglementaires, ce système D du voyage fait de plus en plus écho auprès des Alsaciens. Chez Airbnb, les chiffres parlent d’eux-mêmes :

« Sur l’année écoulée, le nombre de logements disponibles a été multiplié par deux et demi, avec 785 logements disponibles à Strasbourg et environs. »

Le nombre de voyageurs vers la capitale alsacienne a lui, été multiplié… par quatre ! Chez sejourning.com, qui dispose de 150 logements actifs à l’année, et 300 pour la période de Noël, François de Landes compte mille nuits louées, dont 350 en novembre et décembre.

« Notre activité fonctionne sur un marché de pénurie. C’est encore plus net à Strasbourg pendant le marché de Noël. 1000 nuits, c’est déjà une belle lame de fond qui montre que de plus en plus de gens aiment cette nouvelle façon de voyager. »

Carte des appartements disponibles à Strasbourg sur sejourning du 22 au 25 août 2014. (Capture d’écran)

Vers une centralisation de la taxe de séjour ?

Éric Elkouby, adjoint au maire en charge du tourisme, en a d’ailleurs pleinement conscience. Ni interdire, ni condamner, mais avancer en bonne intelligence avec les professionnels du tourisme qui sont soumis à des règles d’hygiène et de sécurité plus strictes :

« Nous n’avons pas de position claire et définitive, nous attendons le résultat des études et du dialogue en cours avec les groupes hôteliers et les indépendants. »

Se pose aussi la question de la taxe de séjour. L’adjoint le rappelle :

« À partir du moment où on loue son logement, même sa résidence principale, on est redevable de la taxe de séjour. Mais ça, beaucoup l’ignorent. »

La Ville doit lancer d’ici à la fin de l’année une vaste campagne de communication à ce sujet. Développeur de l’hôtellerie et du tourisme, Charles Lacquement ajoute :

« Internet a modifié les comportements, à charge de l’administration de s’adapter »

Et Éric Elkouby d’insister :

« La sous-location doit être déclarée, il faudra à un moment donné sévir car les règles doivent être identiques pour tous. »

Mais la vérification est loin d’être simple. Strasbourg ira-t-elle dans le sens de Paris qui souhaite centraliser les taxes de séjour via les sites professionnels comme sejourning, airbnb ou booking ? À voir. Une chose reste certaine : elle ne peut s’asseoir sur les 20,3 millions d’euros de recettes générées par la taxe de séjour et qui servent à développer l’attraction touristique de la ville…

Avec la construction de 5 000 chambres d’hôtels en plus des 7 100 existantes, « pour accompagner l’arrivée du quartier d’affaires européen et du nouveau Palais des congrès à l’horizon 2016-2017. », une nouvelle manne de touristes est à prévoir, qui devrait en convaincre plus d’un de se lancer dans la sous-loc !