À Rotonde, un projet immobilier va bouleverser le quartier de Cronenbourg
Environnement 

À Rotonde, un projet immobilier va bouleverser le quartier de Cronenbourg

actualisé le 07/02/2017 à 17h37

Le projet immobilier Rotonde doit peupler l’entrée nord-ouest de Strasbourg à partir de septembre 2017. L’ensemble de quatre immeubles promet de la mixité sociale dans cette zone inhabitée jusqu’alors. Les nouveaux résidents s’intégreront-t-ils au quartier prisé du Vieux Cronenbourg ? Pas si sûr.

L’ensemble immobilier Rotonde sort de terre à l’entrée du quartier Cronenbourg, au nord-ouest de Strasbourg. D’un côté, le cimetière de Cronenbourg, de l’autre, la patinoire. Derrière, l’entrée de l’autoroute. Devant, la station de trams et bus et son parking-relais attenant. Pas vraiment un lieu de vie pour le moment. Mais d’ici mars 2018, ce terrain doit accueillir plus de 285 nouveaux logements et un hôtel, dans quatre nouveaux immeubles.

Ils s’érigeront sur le terrain de l’ancien parking municipal de la Rotonde, libéré par la construction du parc de stationnement à étages du même nom, juste en face. Le projet est sur les rails depuis 2009. Dès 2011, la municipalité avait ficelé avec un promoteur un projet d’urbanisation du terrain. Jugé trop dense, il n’avait pas résisté à la concertation publique. En 2012, l’Eurométropole vend finalement l’emplacement au promoteur Demathieu & Bard, chargé de l’aménager et de coordonner les différentes facettes de la construction après avoir vendu le terrain par lots à d’autres promoteurs. Objectifs fixés : densifier ce quartier inhabité, attirer les familles et améliorer la mixité sociale.

Le chantier du projet immobilier Rotonde côté tram, en février 2017. (Photo : CG : Rue89 Strasbourg / cc)

Le chantier du projet immobilier Rotonde côté patinoire, en février 2017. (Photo : CG / Rue89 Strasbourg / cc)

Diversité de publics visés

Dans le premier immeuble, celui qui donnera sur la station de tram et bus, 25 appartements, du 2 au 4 pièces, doivent accueillir des locataires de classes moyennes, éligibles aux tarifs du logement intermédiaire (voir encadré). C’est le bailleur social Habitation Moderne qui est à la manœuvre. A leurs côtés, dans le même immeuble, des personnes âgées bien dotées se partageront 78 appartements d’une résidence senior, propriété de la Française AM, qui exploite déjà une résidence du même type, Les Essentiels, à la Robertsau. Dans le second bâtiment, derrière le premier, des propriétaires occuperont 80 appartements, du 2 au 5 pièces, vendus sur plans par le promoteur privé Joël Ohayon. À un prix moyen de 3 400 euros le mètre carré, les trois quarts de ces logements ont déjà trouvé preneurs.

Le troisième immeuble est consacré à du logement social classique : 62 appartements du 2 au 5 pièces en location, géré par Habitation Moderne. Le dernier bâtiment sera divisé en deux. D’un côté, un hôtel trois étoiles d’une centaine de chambres, commandé par une grande famille d’hôteliers strasbourgeois car Demathieu & Bard n’a pas trouvé preneur pour son projet initial d’en faire des bureaux. De l’autre, 38 logements du 2 au 5 pièces pour propriétaires de classes moyennes, vendus à « prix maîtrisés » par Neolia (voir encadré). Pour un prix moyen de 2 800 euros le mètre carré, 6 appartements sur 10 sont déjà vendus. Ces appartements devraient être les premiers occupés, à partir de septembre 2017.

Un emplacement géographique stratégique

Au bord du Vieux Cronenbourg, le nouvel ensemble de logements a plusieurs atouts pour attirer des habitants dans un quartier déjà réputé pour sa forte mixité sociale. Ses promoteurs aimeraient l’estampiller « écolo » avec ses « 60% d’énergies renouvelables » annoncés et son chauffage mixte au bois et au gaz. C’est surtout son emplacement stratégique, à deux stations de tramway du centre-ville et au bord du périphérique, qui attire les convoitises alors que les prix de l’immobilier restent élevés à l’intérieur de Strasbourg.

Le nouvel ensemble va profondément changer l’aspect du quartier (doc remis)

Un agent immobilier du Vieux Cronenbourg confirme que dans le quartier aussi, les prétendants sont bien plus nombreux que les logements disponibles à la vente comme à la location. Autre atout du quartier : restaurants, boulangeries, coiffeurs, pharmacies, fleuristes, pressings, boucherie et charcuterie traditionnelle, épiceries et boucheries communautaires, kebabs… Les rues de Mittelhausbergen et Oberhausbergen conservent une vie commerçante de proximité.

Une connexion incertaine au Vieux Cronenbourg

Mais certaines boutiques ont fermé. Plusieurs agences immobilières les ont déjà remplacées. L’arrivée des nouveaux habitants de Rotonde pourrait-elle dynamiser le quartier ? Pas de nouveau centre commercial à l’horizon dans le projet. Tous justes cinq espaces commerciaux en pied du premier immeuble : les premiers locataires décidés seraient des agences bancaires et une boulangerie. Le prix élevé des loyers a dissuadé quelques commerçants du Vieux Cronenbourg, un temps intéressés.

À l’entrée de la route de Mittelshausbergen, le patron du restaurant La Rotonde, se frotte les mains : déjà très populaire auprès des personnes âgées de la maison de retraite de la rue voisine, l’arrivée prochaine de celles de la nouvelle résidence senior de Rotonde est pour lui une aubaine. Pour les autres commerçants, un peu plus haut dans la rue, les perspectives semblent plus mitigées. L’un d’entre eux confie :

« L’arrivée de nouveaux habitants est toujours une bonne nouvelle pour le commerce. Mais je doute que ceux-là se tournent vers nous. Je pense que comme ils seront directement connectés au tram, ils s’orienteront naturellement vers le centre-ville. »

Une vie commerçante sans vie de quartier

Un sentiment déduit de l’arrivée des premiers habitants de l’éco-quartier des Brasseurs. À l’autre extrémité de la rue de Mittelhausbergen, cet ensemble de logements en construction sur le terrain des anciennes brasseries Kronenbourg doit accueillir à terme près de 2 000 nouveaux habitants. La moitié y est déjà installée. Mais les commerçants de la rue de Mittelhausbergen ne sentent pas d’impact sur leurs affaires. Ils sont trop loin de la station de tram que ces habitants utilisent, Saint-Florent. Selon ces commerçants, le récent réaménagement de la rue, qui a supprimé les possibilités de stationnement temporaire, n’arrange rien.

Projection de l’ensemble de quatre immeubles du projet de Demathieu & Bard à la Rotonde, vu de la patinoire. (Document remis)

Les commerçants de la rue parallèle d’Oberhausbergen, eux, commencent à accueillir de nouveaux habitués, qui passent à pieds, sur leur chemin entre la station Saint-Florent et chez eux. En général, les deux rues accueillent des clients de passage. Ici, quelques bars PMU mais pas de cafés qui donneraient envie à une clientèle familiale ou de jeunes de passer du temps sur place. Alors pour ces commerçants, pas sûr que les futurs habitants de Rotonde s’aventurent jusqu’à eux, même s’ils ne seront qu’à quelques centaines de mètres.

Bientôt une école privée

Reste la question scolaire. Où iront les enfants des nouvelles familles installées à Rotonde ? Les écoles publiques du Vieux Cronenbourg pourront-elles les absorber ? Certaines, comme l’école Marguerite Perrey, a déjà ouvert en septembre une nouvelle classe pour accueillir les premiers enfants de l’éco-quartier et a des salles disponibles pour d’éventuelles nouvelles ouvertures. L’école Camille Hirtz doit connaître une extension prochainement. Pour le reste, Serge Oehler (PS), adjoint au maire de Strasbourg pour les quartiers Cronenbourg et Hautepierre pointe une autre solution :

« L’école privée de la Doctrine chrétienne va installer un nouvel établissement maternel et primaire à l’entrée de Cronenbourg, avant le cimetière juif, d’ici 2018. Elle devrait déjà attirer beaucoup de clientèle de Hautepierre. »

Mixité sociale on disait ?

L’accès au logement pour les classes moyennes, nouvelle priorité ?

L’Eurométropole s’ouvre progressivement aux solutions de logements à prix modérés qui visent les classes moyennes. Pour Syamak Agha Babaeï (PS), vice-président de l’Eurométropole en charge de la politique de l’habitat, « une majorité de Strasbourgeois aujourd’hui ont un budget d’un maximum de 200 000 euros pour devenir propriétaires. Il faut donc produire dans Strasbourg des produits d’accession à ce prix. » L’EMS commence à concéder des terrains à des promoteurs spécialisés, à des prix moindres que ceux pratiqués dans l’immobilier classique.

Ces sociétés revendent des logements neufs aux particuliers à des prix inférieurs au marché privé classique en répondant à des critères de plafond de revenus. Dans le programme de Neolia à Rotonde, un couple avec un enfant doit par exemple justifier d’un revenu maximum de 53 748 euros pour obtenir un trois pièces à 2 800 euros le mètre carré. En cas d’accident de parcours, le promoteur garantit le rachat de l’appartement, à un prix convenu avec une décote, et le relogement dans son parc locatif. Ces solutions visent en priorités les trentenaires et quarantenaires pour une première acquisition.

Dans le locatif, les acteurs privés s’ouvrent aussi aux classes moyennes à travers des programmes de logements locatifs « intermédiaires », introduits par la loi de finance 2014. Ils permettent des tarifs de 15 à 20 % en dessous des prix du marché. Le bailleur social Habitation Moderne va inaugurer à Rotonde son premier programme du genre. L’Eurométropole a aussi signé début janvier une convention avec la société SNI, pour mettre sur le marché locatif une centaine de logement de ce type par an à partir de 2017. « On doit positionner le logement intermédiaire là où les loyers du privé sont chers », estime Syamak Agha Babaeï.

L'AUTEUR
Claire Gandanger
Claire Gandanger
Journaliste indépendante Intérêts : société, économie de la culture, vie pratique

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