Sans l’implication d’Auchan, la ZAC Baggersee patine
Environnement 

Sans l’implication d’Auchan, la ZAC Baggersee patine

La ZAC Baggersee, un des plus grands projets d’urbanisme au sud de Strasbourg met du temps à se lancer. Tous les regards se tournent vers Auchan, dont les stratégies varient au gré des succès commerciaux. Les prochaines tractations sont prévues en janvier.

À la limite d’Illkirch-Graffenstaden et du sud de Strasbourg, la zone d’aménagement concertée (ZAC) du Baggersee est un des plus grands projets immobilier de l’Eurométropole en préparation depuis les années 2010. Mais ses contours et son ampleur ne sont pas encore connus, notamment car les intentions de l’hypermarché Auchan, au centre de la zone, se font attendre.

La société de grande distribution possède une partie des terrains, en particulier la galerie commerciale, le parking et les abords du plan d’eau soit via sa filiale immobilière Immochan ou en tant qu’actionnaire de la société civile immobilière (SCI) Baggersee ouest.

Le reste des terrains appartiennent aux municipalités d’Illkirch-Graffenstaden, de Strasbourg et à l’Eurométropole, qui louent les champs à des agriculteurs tant qu’ils ne sont pas bâtis.

Plan de situtation (doc Eurométropole)

Plan de situation (doc Eurométropole)

45 000 logements… ou plus ?

L’objectif du Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) est de construire 45 000 logements sur les 28 communes de l’Eurométropole vers 2030. Ou plus ? Dans son avis (favorable) au projet, l’autorité environnementale relève qu’en plus des terrains prévus, dont le maximum théorique de 55 400 logements, on peut ajouter un potentiel de « 12 600 logements intégralement issus de la mutation du tissu existant ». Cet avis s’appuie sur les documents de présentation du PLUi. Et à cela s’ajoute les petites zones de moins de 30 ares qui n’ont pas pas été comptabilisées à la rédaction du PLUi.

Objectif 5 000 logements à Illkirch

La ZAC du Baggersee est une illustration de la volonté de « densifier Strasbourg » et de « construire la ville sur la ville », plutôt que s’étendre avec des pavillons sur les terres agricoles et naturelles des alentours. C’est la principale orientation du plan local d’urbanisme (PLUi) qui sera voté fin décembre et prévoit la constructions de 45 000 logements à l’horizon 2030.

Pour tenir cet objectif, l’Eurométropole va notamment construire sur ses « entrées de ville », ces espaces souvent constitués des petits champs de céréales en bord de ville et d’autoroutes. Celle d’Illkirch-Graffenstaden est la plus grande.

Dans cette grande répartition des futures habitations, Illkrich-Graffenstaden prend, après Strasbourg et ses 18 000 logements (dont 9 000 aux Deux-Rives soit 20 000 habitants), la plus large part. Les documents de travail tablent sur 5 000 nouvelles constructions dans la commune de 27 000 habitants, là où les autres villes tablent au maximum sur 2 200 nouveaux logements.

Une des pistes de travail de la répartition des constructions de logements à Strasbiurg (extrait PLU)

Une des pistes de travail de la répartition des constructions de logements à Strasbourg et son agglomération pour 15 ans (extrait PLU)

1 300 constructions lancées aux prairies du Canal

Environ un quart des futures habitations illkirchoises, 1 300 exactement, sortent déjà de terre à Lixenbuhl, aux prairies des Canal. Un rapide calcul laissent donc penser qu’environ 3 500 logements seront nécessaires sur la ZAC Baggersee.

Un total qui semble ambitieux vu l’espace ramassé, mais qui ne peut être confirmé par des documents officiels. Le calendrier prévoyait que l’aménageur soit choisi en 2016. Or, la mise en concurrence n’a pas été entamée. Désormais prudente, la mairie d’Illkirch parle sur son site d’un horizon 2025/2030.

À Lixenbuhl, les bâtiments des prairies du canal sortent de terre. Selon Jacques Bigot, il n'y a pas eu de contestation car personne n'habitait à proximité. (Photo JFG / Rue89 Strasbourg)

À Lixenbuhl, les bâtiments des prairies du canal sortent de terre. Selon Jacques Bigot, il n’y a pas eu de contestation car personne n’habitait à proximité. (Photo JFG / Rue89 Strasbourg)

Un cinéma ? Une galerie commerciale ?

Encore maire d’Illkirch-Graffenstaden au moment de réaliser l’interview (il a cédé sa place à son premier adjoint Claude Froehly le 1er décembre en anticipant la loi sur le cumul des mandats), Jacques Bigot (PS), explique ces complexités par les atermoiements d’Auchan, qui occupe un espace central dans cette zone :

« On cherche à inclure Auchan dans les discussions pour avoir une cohérence globale. C’est compliqué et les discussions sont longues. Auchan veut des espaces commerciaux mais a changé de stratégie, notamment à cause d’interrogations sur le modèle économique de l’hypermarché qui se trouve en concurrence avec le E.Leclerc à Geispolsheim. »

Le sénateur-maire a vu plusieurs ébauches de projet, mais aucun n’a abouti :

« Il a été question d’ajouter des loisirs comme un cinéma, puis désormais d’autres espaces commerciaux plus petits. Les modèles économiques changent vite. À une époque, on achetait l’électroménager uniquement dans des grandes foires commerciales, puis dans des surfaces spécialisées, et maintenant on commande en ligne. Un séminaire avec Auchan est prévu en janvier pour faire le point sur la ZAC. »

Derrière le parking relais tram, des champs qui peuvent être urbanisés près de l'autoroute (photo JFG / Rue89 Strasbourg)

Derrière le parking relais tram, des champs qui peuvent être urbanisés près de l’autoroute (photo JFG / Rue89 Strasbourg)

« Avant tout un projet métropolitain »

Jacques Bigot prévient « ses amis de l’Eurométropole » (qu’il a présidé entre 2008 et 2014 et dont il dirige le groupe d’élus PS et apparentés dans l’assemblée), qu’il faut néanmoins une limite raisonnable au nombre de logements :

« C’est avant tout un projet métropolitain. Illkirch n’a pas spécialement intérêt à construire un maximum de logements à cet endroit. »

Ses mandats se sont surtout concentrés sur l’animation et la desserte du centre. Dans les 13 recommandations des commissaire enquêteur au PLUi, qui ont mystérieusement disparues du site strasbourg.eu, une d’elles préconise de revoir le nombre de logements à la baisse. « C’est la tendance dans laquelle nous-mêmes nous inscrivons » affirmait le vice-président en charge du PLUi Yves Bur (« Les Républicains »).

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Il a été un moment question d’un cinéma, qui rapprocherait l’hypermarché Auchan d’un mall à l’américaine, avec des espaces de loisirs et de consommation (visuel Urban Act)

Recommandation de prévoir à la baisse

La politique de l’Eurométropole depuis 2014 est que les ZAC doivent être à l’équilibre financier. Autrement dit, en échange de projets immobiliers, le promoteur et l’aménageur prennent en charge les travaux des routes et autres modifications du secteur. Ce qui nécessite une certaine rentabilité sur les aspects immobiliers.

(document Urban Act)

Au milieu, un parc en longueur doit traverser l’espace. Mais ces projections ne sont pas définitives (document Urban Act)

« On est revenu dans les années 1970 ? »

D’abord réunis en collectif, des riverains ont constitués en 2015, l’association Baggersee qui ne se définit pas « d’opposition », mais de « propositions ». Sa présidente Marie-Hélène Lawson imagine difficilement un grand ensemble près des petits lotissements de deux à trois étages au nord et au sud de la ZAC :

« Nous ne sommes pas contre la construction de logements. Mais le carrefour est déjà bouché avec les tramways, les voitures qui vont vers l’autoroute et celles qui prennent la route pour aller vers Plobsheim. La seule proposition des aménageurs est de faire un boulevard et d’abaisser la vitesse à 50 km/h. On souhaiterait un projet plus modeste. Et puis cela pose des questions par rapport aux espaces inondables tout proches. Strasbourg s’est toujours distingué par une bonne qualité de vie, car les quartiers étaient peu denses. Est-ce qu’on est revenu dans les années 1970 ? »

Autre inconvénient, le secteur est tout proche de l’autoroute A35 et de ses niveaux de pollution élevés. Le flux de voitures génère un bruit constant que l’on entend depuis les habitations existantes.

Des projets pour le parking d'Auchan ? Pour l'instant rien d'imminent (photo JFG / Rue89 Strasbourg)

Des projets pour le parking d’Auchan ? Pour l’instant rien d’imminent (photo JFG / Rue89 Strasbourg)

Une hauteur « non-réglementée » qui interroge

Pour Jacques Bigot, il y a eu un peu de confusion entre ce qui a déjà été présenté, mais reste peu avancé, et l’enquête publique sur le PLUi :

« C’est le problème avec les concertations, si on ne propose rien et on nous dit « vous n’avez pas de projet », si on présente quelque chose, on nous dit que “tout est ficelé”. »

Un document de l’agence d’urbanisme de Strasbourg (l’ADEUS) mentionne que les parties près des habitations ne doivent pas dépasser les deux étages plus attiques, avant de pouvoir s’élever graduellement. Dans la partie centrale, la hauteur est « non-réglementée ». D’après certaines sources, il pourrait y avoir jusqu’à 13 étages, mais aucun document officiel ne le confirme.

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La zone en rouge est « sans hauteur réglementée », ce qui fait craindre des tours très hautes. (doc. ADEUS)

Ancien candidat à la mairie et principal conseiller municipal d’opposition, Thibault Philipps (« Les Républicains »), n’est pas contre l’aménagement des lieux, mais plaide aussi pour un projet plus modeste :

« Je ne voudrais pas qu’Illkirch devienne un quartier de Strasbourg. C’est intéressant de mettre des compétences en commun avec l’Eurométropole, mais chaque ville peut avoir son identité. Illkirch a un côté ville à la campagne. Si on déplace son centre de gravité, cela pourrait dévitaliser le centre, dont tous les espaces commerciaux ne sont pas utilisés. La plupart des animations fêtent bientôt leur vingtième édition, à l’époque où Jacques Bigot est arrivé. Il faudrait se remettre en question pour la suite. »

Qu’imaginerait-il sur cet espace ? « Une ferme urbaine » dit-il. Quelles que soient les orientations futures prises avec Auchan, Jacques Bigot promet que le projet sera de nouveau soumis à la concertation. Après s’être d’abord dite favorable à nous présenter ses projets, la filiale immobilière d’Auchan, Immochan a ensuite souhaité qu’un entretien se fasse en présence d’un représentant de l’Eurométropole, avant de ne plus donner suite à nos sollicitations.

Aller plus loin

Le site de l’association Baggersee

Sur Strasbourg.eu : la documentation officielle de la ZAC Baggersee

Sur Rue89 Strasbourg : Au nord, Strasbourg espère gommer l’hideuse zone commerciale

L'AUTEUR
Jean-François Gérard
Jean-François Gérard
A rejoint la rédaction de Rue89 Strasbourg à l'été 2014. En charge notamment de la politique locale.

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