Dans la résidence La Saulaie du quartier Danube à Strasbourg, un appartement acquis grâce au dispositif d’accession sociale a été rapidement revendu par son propriétaire… avec une marge de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Un appartement acheté environ 230 000 euros grâce à des aides publiques… revendu six semaines plus tard pour 370 000 euros. La bonne affaire a eu lieu dans la résidence « La Saulaie », située à côté de la tour Elithis, dans le quartier Danube sur l’axe Deux-Rives de Strasbourg. Le bailleur social CDC Habitat y a fait construire cet ensemble livré en novembre 2020. Il comprend des habitations pour personnes handicapées, plus de 300 mètres carrés de surfaces commerciales et 24 logements en accession sociale.
TVA réduite et prix du mètre carré attractif
Ce dispositif du Prêt Social Location-Accession (PSLA) permet à des ménages aux revenus modestes d’acheter un appartement en profitant d’un tarif réglementé du mètre carré. En zone B de moyenne tension immobilière, comme à Strasbourg, un foyer de deux personnes peut profiter du PSLA si ses revenus sont inférieurs à 33 761 euros par an. Le ménage bénéficiera alors d’un prix de vente plafonné pour l’appartement, 3 861 euros par mètre carré (hors TVA) à Strasbourg. Une affaire pour le centre-ville, mais cette aide publique permet à des foyers modestes de s’installer. En contrepartie, les bénéficiaires du PSLA doivent rester et habiter dans leur bien, qui doit être leur résidence principale.
Le dispositif PSLA offre un autre avantage aux foyers modestes : une TVA réduite (5,5% au lieu de 20%). Pour l’achat d’un appartement à 230 000 euros, la TVA réduite permet ainsi une économie de plus de 33 000 euros.
Sauf qu’un appartement acheté grâce à ces conditions avantageuses en avril a été revendu en mai au prix du marché. L’information, que Rue89 Strasbourg a pu vérifier, a été déposée sur notre plateforme anonyme et sécurisée.
Un appartement acheté 233 000 euros revendu 370 000 euros
Après deux ans d’occupation en tant que locataire, Jérôme (le prénom a été changé) a acheté son quatre pièces de 75 m² à la résidence « La Saulaie » pour 233 000 euros soit 3 107 euros du mètre carré (€/m²) grâce au dispositif d’accession sociale. Six semaines plus tard, Jérôme a mis en vente le même appartement sur LeBonCoin avec une annonce titrée « 4 pièces de 2020 début Neudorf ». Prix du bien : 370 000€ pour la même surface (soit plus de 4 900 €/m²), une augmentation de 60% ! Contacté, le propriétaire vendeur n’a pas donné suite à nos demandes d’entretien.
Sollicité sur cette vente, le bailleur social CDC Habitat a refusé de communiquer sur le cas précis de Jérôme en invoquant le respect de sa vie privée avant d’ajouter : « Une fois le produit vendu, nous ne pouvons légitimement intervenir sur sa cession ultérieure. » En d’autres termes, CDC Habitat n’a aucun moyen de contraindre le propriétaire de l’appartement à vendre en dessous d’un certain prix.
Concernant la TVA réduite associée au dispositif PSLA, le bailleur social a indiqué que le vendeur peut revendre son bien sans rembourser la réduction de TVA à condition de respecter l’une des exceptions énoncées par l’administration fiscale, comme le « décès d’un descendant direct faisant partie du ménage » ou la « mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ». Sur son profil LinkedIn, Jérôme indique travailler à Porto, au Portugal, depuis juillet 2022.
Une autre revente à prix fort dans la même résidence
Mais le cas de Jérôme n’est pas isolé au sein de cette résidence. Au deuxième étage du bâtiment vert et orange de La Saulaie, un panneau Foncia indique un appartement vendu. De l’autre côté de la bâtisse, un écriteau Century 21 annonce un logement à vendre. Sur LeBonCoin, une offre a été publiée au début du mois de septembre pour un « appartement Quartier Danube ». Prix du bien : 370 000 euros.
Très vite l’annonce a disparu du site. Sur place, nous avons aperçu un panneau de l’agence immobilière Century 21 accroché à une terrasse du deuxième étage. L’entreprise vend le trois pièces de 62,7 m² à 395 000 euros. Grâce au tarif réglementé de 3 861€/m², l’appartement a été acheté à environ 242 000 euros.
« Le risque d’effet d’aubaine est important »
Les risques liés aux contrats de PSLA sont connus des bailleurs sociaux. Ainsi, un article du magazine Union Habitat, une fédération d’organismes HLM, indiquait en septembre 2018 :
« Dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier et de marché tendu, le risque d’effet d’aubaine est plus important et certains vendeurs souhaiteront le limiter, cette situation sera d’autant plus probable que le prix de vente des logements concernés aura été fixé à un montant inférieur à celui du marché, d’où une possibilité accrue de plus-value importante en cas de revente, y compris à court terme. »
Dès septembre 2018, ce même article conseillait les bailleurs sociaux sur « la mise en œuvre d’un dispositif anti-spéculatif » autour des contrats de PSLA.
Directeur interrégional adjoint Nord Est de CDC Habitat, Éric Troussier indique simplement que « si le cadre réglementaire est respecté, nous n’avons pas le droit de poursuite ». Ce dernier parle d’un épiphénomène parmi la cinquantaine d’appartements mis en vente en PSLA par le bailleur dans le Grand Est. Pourtant, sa collègue directrice de développement Cécile Simonin indique « ne jamais avoir été alerté sur ce phénomène ». En fin d’entretien, Éric Troussier finit par admettre : « C’est vrai que ça mériterait des outils supplémentaires, mais charge au législateur de mettre en places des gardes-fous. »
Ce sont des branques chez CDC Habitat.
Ce que ne dit pas l'article c'est que la commercialisation de ces lots date de 2016 (oui, il y a 6 ans) et que nous avons dû faire face à un très long retard avant la mise à disposition de nos logements. Pour mon cas personnel, je me trouvais jeune actif et cela m'a permis de me lancer dans un projet immobilier.
L'auteur de cet article (qui s'est d'ailleurs invité dans notre groupe Facebook privé) a cherché à s'informer sur ces deux ventes sans aucun autre intérêt. Il aurait pu être intéressant de parler du retard de construction comme précédemment cité, ou encore des nombreux défauts de construction auxquels nous faisons face, sans parler des vols et dégradations que nous subissons chaque semaine.
J'imagine que ces détails n'auraient pas permis d'écrire un article au nom accrocheur et au contenu sorti de son contexte pour faire hurler toute personne non avertie.
Il est aussi intéressant de voir à quel point un "journaliste" est prêt à aller dans la vie privée de personnes pour écrire un article.
Bref, lamentable.
Lorsque nous enquêtons sur un sujet, nous prenons le parti de parler des dysfonctionnements liés au dossier. C'est exactement le cas pour cet article. Beaucoup de gens profitent du PSLA pour acheter et vivre dans une résidence principale. C'est très bien. D'autres en profitent pour se faire de l'argent, ce qui pose problème quand de l'argent public est en jeu.
Donc non désolé les retards de chantier et les défauts de construction n'ont pas grand chose à faire dans cet article qui, encore un fois, prend le parti de soulever une dérive d'un dispositif.
Enfin, concernant le respect de la vie privée sachant qu'aucun vrai nom ne figure dans l'article, je ne vois pas trop où est le problème. Je pense plutôt que le fait d'être entré dans le groupe Facebook de La Saulaie démontre que j'ai fait mon travail de journalistes, qui consiste à prendre un maximum de renseignements sur un sujet.
Peut-être que venir parler aux gens plutôt que de faire du journalisme réseaux sociaux aurait été enrichissant. Il est clair que ne s'attacher qu'à un groupe privé facebook vous donnera un point de vue multiple sur la situation.
Venir nous rencontrer en même temps que de faire des photos, ça aurait été quand même plus sympa.
Je rappelle que les personnes qui vendent sont celles qui ont eu des changements de vie et ont dû quitter leur logement. Si vous cherchez des dérives, il faut avancer des preuves réelles de volonté de faire de la spéculation. Ici il n'y a que des hypothèses sur du vide. Peut-être faut-il aller chercher ailleurs ces dérives, dans d'autres dispositifs PSLA.
Enfin, évoquer les retards, etc. peut avoir un intérêt simple : l'explosion progressive ces dernières années des taux d'emprunt pour des ménages modestes, provoquant des surcoûts non prévus à l'achat, donc répercutés à la revente. On ajoutera à cela une explosion du coût de l'immobilier à Strasbourg.
En résumé, je dirais que c'est le mauvais exemple qui a été pris pour un sujet d'article qui aurait pu avoir un potentiel intéressant.
On parle d'un bien immobilier revendu avec une plus value de 130.000€, 130.000€ le prix d'un studio ou F2 dans la banlieue de Strasbourg, une belle spéculation, au détriment d'un acquéreur voulant accéder à un bien immobilier avec un revenu modeste. Bizarre que dans le même bâtiment il y a d'autres biens à vendre avec le même procédé
Vous vous acharnez sur le journaliste sur un sujet défini, le sujet d'article parle bien comment une personne spécule sur un bien immobilier avec les aides de l'état. On ne parle pas de la vie des résidents de l'immeuble, ou des efforts écologismes des résidents, ou j'en passe, je vous rappelle le sujet de l'artcle "spéculation immobilière".
A voir votre réponse je me pose la question, si vous n'êtes pas un des propriétaires ou futur à vouloir spéculer sur votre bien
Ce dispositif permet AVANT TOUT à des familles de se loger à des prix plus abordables que le marché. Comme partout il peut y avoir des dérives mais ce n’est pas la majorité !
Pourquoi ne pas avoir parlé d’une famille ayant pu accéder à la propriété grâce à ce dispositif par exemple ?
Enfin personne ne connaît la vie privée de ces vendeurs qui sont jugés comme des profiteurs de ce dispositif (tout ça car ils n’ont pas accepté de s’expliquer sur le pourquoi de leur vente).
Alors quoi, si demain je vends car ma situation personnelle change, je serai également un méchant spéculateur immobilier ?!
On a eu de la chance de profiter de ce dispositif, que cela vous plaise ou non.
Pour finir, le sujet ne traite que de cette copropriété (belle mise en avant, on vous remercie), si cette pratique était si reperdu, d’autres exemples auraient pu être cités.
Sujet d’un prochain article peut-être haha !
Il s'agit de spéculation immobilière qui se fait sur le dos du contribuable mais aussi de personnes qui n'ont d'autres moyens pour accéder à la propriété. Mais aussi a votre détriment car visiblement vous vous sentez visé ...
Sortir des arguments du genre la livraison des logements a pris du temps, on est victimes de dégradations n'a aucun sens dans le sujet abordé et ça arrive malheureusement a beaucoup d'autres qui ont eux payé plein pot leur logement et qui a la revente ne se feront jamais une telle marge...
Si pour vous se faire plus de 130000€ de plus value sur un bien acquis avec de l'argent public ne vous pose pas de problème je crois qu'il n'y a plus a rien faire pour vous...
Comme Georges le souligne, il y a un cadre légal, qui ne repose pas sur rien. De manière très claire, les deux cas pris dans cet article relève de personnes qui ont eu des changements de vie, donc qui ont tout à fait le droit de revendre leur bien. Si le souhait de ces personnes est de faire de la spéculation immobilière, il suffisait de leur demander si c'est le cas et de faire très clairement un article en ce sens. Or, ici aucun argument n'amène à soutenir ce fait. C'est juste de la supposition à partir du système PSLA en imaginant un détournement par spéculation immobilière. Si cela est problématique, c'est le système du PSLA qu'il faut alors revoir.
Je regrette que cette enquête ne se soit pas intéressée aux autres acquéreurs en PSLA, afin de mieux comprendre en quoi ça consiste, ne serait-ce que socialement parlant.
Concernant ce projet spécifique qu'est la Saulaie (dont je rappelle que nous avons fait signature en 2016, je passe sur les années de retard à la livraison, causées, entre autres et des meilleures, par le COVID), l'auteur de l'article semble ne pas savoir que le promoteur se doit de présenter un agrément pour que les locataires en PSLA puissent faire la levée d'option. Or, l'agrément a eu presque un an et demi de retard, bloquant ainsi l'achat et créant pour certai-ne-s des problèmes d'emprunts (qui ont flambé depuis ces dernières années).
Voilà un élément qu'il fallait peut-être connaître pour être au plus proche de la compréhension d'une situation. Il y aurait encore beaucoup à dire ici et il est assez regrettable de prendre deux cas particuliers (et légaux) sans s'intéresser au fait qu'à côté des personnes puissent accéder à la propriété malgré des revenus modestes.
J'ai écrit à plusieurs reprises à la personne dont la revente est évoquée dès le début de l'article. Je ne peux pas forcer les gens à me répondre.
Et pour le reste, effectivement, quand nous décidons de nous intéresser aux dérives d'un dispositif, nous ne faisons pas en même temps un article pour dire que le dispositif fonctionne bien. Même si l'article évoque à plusieurs reprises la fonction du PSLA, dont tout le monde comprend que l'intention est louable :
"Ce dispositif du Prêt Social Location-Accession (PSLA) permet à des ménages aux revenus modestes d’acheter un appartement en profitant d’un tarif réglementé du mètre carré."
ou encore
"Directeur interrégional adjoint Nord Est de CDC Habitat, Éric Troussier indique simplement que « si le cadre réglementaire est respecté, nous n’avons pas le droit de poursuite ». Ce dernier parle d’un épiphénomène parmi la cinquantaine d’appartements mis en vente en PSLA par le bailleur dans le Grand Est."
"Concernant la TVA réduite associée au dispositif PSLA, le bailleur social a indiqué que le vendeur peut revendre son bien sans rembourser la réduction de TVA à condition de respecter l’une des exceptions énoncées par l’administration fiscale, comme le « décès d’un descendant direct faisant partie du ménage » ou la « mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ». Sur son profil LinkedIn, Jérôme indique travailler à Porto, au Portugal, depuis juillet 2022."
Même si il semblait avoir planifié son achat-revente.
Rien de répréhensible donc si il entre aussi dans le cadre fiscal :
"un foyer de deux personnes peut profiter du PSLA si ses revenus sont inférieurs à 33 761 euros par an"
Belle "niche" fiscale "légale".