HLM, le difficile rattrapage dans les petites communes

Quartier du Bruckhof à Strasbourg, mai 2012 (Photo David Rodrigues)

Plus 9 000 logements sociaux dans la communauté urbaine de Strasbourg en six ans. Pari tenu pour l’équipe municipale, qui visait les 1 500 nouveaux logements par an sur le mandat. Pour arriver à ce résultat, Strasbourg et les 27 autres communes de l’agglomération ont dû s’entendre. Malgré des efforts, 11 communes restent cependant en infraction, peinant à rattraper les 20% de HLM requis par la loi SRU, 25% demain avec la loi Duflot.

Depuis quelques mois, il est plus aisé d’accéder au logement social dans la communauté urbaine de Strasbourg. Des programmes de constructions neuves sont progressivement livrés, comme au Bruckhof à Strasbourg (photo ci-dessus), et des opérations de renouvellement du parc HLM sont progressivement menées à bien. « Il y a quelques années, on mettait deux à trois ans pour avoir un logement social, note Henry Dreyfus, vice-président de la CUS en charge du logement, il n’y a plus qu’un an d’attente aujourd’hui. »

De 20 000 à 116 000€ de pénalités en 2012

Ces logements disponibles sont en revanche toujours situés principalement à Strasbourg, qui concentre, avec 28% de logements sociaux, la moitié des HLM de la CUS. Le reste se situe surtout en première couronne, à Illkirch-Graffenstaden, Schiltigheim, Bischheim, Ostwald ou Lingolsheim. La seconde couronne compte quelques communes soumises à la loi SRU (« relative à la solidarité et au renouvellement urbain », votée en 2000, qui s’applique aux villes de plus de 3 500 habitants, soit 11 communes sur 28 dans la CUS). Pour la plupart, ces communes ne respectent pas leurs obligations légales et payent des pénalités, allant de près de 20 000€ pour Oberhausbergen, à qui il manquait 83 logements sociaux en 2012, à 116 000€ pour Geispolsheim, pour 336 HLM manquants.

Les bons et mauvais élèves de la CUS

Trois solutions pour faire du HLM

Seulement voilà, ces communes disent avoir du mal à atteindre leurs objectifs. A Reichstett par exemple, la pénalité 2012 se monte à 70 000€ pour 223 logements manquants, soit « 4 points de fiscalité », assure le maire Georges Schuler, qui martèle :

« Un maire n’a pas 36 solutions pour faire du logement social : soit il a du foncier disponible, ce qui est le cas à Reichstett, et peut faire une ZAC (zone d’aménagement concerté) ou un lotissement communal dans lequel il intègre 30 à 35% de HLM. Mais ça prend entre 4 et 6 ans de travail en amont, pendant lesquels on paye la pénalité.

Si la commune n’a pas de foncier, le maire peut transmettre les offres d’achat sur sa commune à la CUS, qui peut « préempter » (acheter) et revendre à des bailleurs sociaux [la CUS compte 18 bailleurs, dont les plus gros sont CUS Habitat et Habitation moderne]. La troisième solution, c’est qu’un particulier propriétaire décide de convertir son bien en logement social. Il reçoit alors des aides, ça se fait de temps en temps… »

Effet boule de neige : plus on construit de logements plus il faut de HLM

Pour ce maire comme pour d’autres, les deux solutions de conversion de l’existant sont les plus intéressantes. Pourquoi ? Parce que cela évite d’augmenter le nombre de logements HLM à construire. Christian Dupont, adjoint au maire d’Eckbolsheim en charge de l’urbanisme dans cette petite commune périphérique qui affiche 85 000€ de pénalités en 2012 pour 390 logements manquants, explique :

« Plus on construit, plus le nombre de HLM à construire est important ! C’est l’effet boule de neige. Le plus simple, c’est de solliciter la CUS pour une préemption sur de l’existant. Mais le souci c’est qu’un ensemble de 3 ou 4 logements coûte plus cher en gestion qu’un ensemble de 100 appartements. Donc les bailleurs sociaux sont généralement peu enthousiastes.

A Eckbolsheim, on a sollicité la CUS plusieurs fois par an pour de la préemption, mais notre tissu urbain ne convient pas. On a des corps de ferme et pas de terrains constructibles. Donc on n’est qu’à 6% de logements sociaux environ sur la commune. Et même avec la ZAC Jean-Monnet, on n’augmentera pas beaucoup notre pourcentage. On ne pourra pas y faire plus de 30% de social, sinon on prend le risque de refaire des ghettos comme dans les années 1960.

On fait des procès d’intention aux maires, mais tous ne sont pas forcément contre le logement social. Une commune comme la nôtre ne peut pas subventionner l’achat d’un terrain par un bailleur… Dans nos petites communes où le foncier est rare et cher, les 25% de la loi Duflot, ce sera difficile et long, même si ce n’est pas forcément inatteignable… »

La CUS va aider financièrement les communes

Philippe Bies, président de CUS Habitat et Habitation moderne, ancien vice-président de la CUS en charge du logement et député PS du Bas-Rhin, se veut compréhensif :

« Même les maires les plus récalcitrants ont bien compris qu’ils avaient intérêt à construire du logement locatif social, pour remplir leurs écoles en attirant des jeunes ménages ou pour les retraités à faibles revenus. Pour les aider, nous allons proposer une délibération au conseil de CUS de mars ou avril 2013, qui permettra d’investir directement une partie de l’amende payée par les communes pour équilibrer les opérations de construction ou d’aménagement de nouveaux logements sociaux chez elles. Ces sommes pourront être retranchées des pénalités dues l’année suivante. »

Concernant les 25% de la loi Duflot, l’élu précise qu’il s’agit de « tendre vers un objectif » de meilleure répartition des HLM sur toute l’agglomération pour « répondre à la demande » et surtout pénaliser les très mauvais élèves, plus si nombreux selon lui. Par ailleurs, les petites communes de la CUS pas ou peu desservies par les transports en commun, comme Eckwersheim ou Oberschaeffolsheim, ne sont pour le moment pas concernées par ce mouvement de construction. D’autres participent en revanche à l’effort commun, comme Entzheim ou Blaesheim, « qui a explosé son quota ».