Présents sur plusieurs plateformes, Airbnb pour la plus connue, mais aussi Booking.com, HomeAway, ou encore Vrbo, les logements touristiques voués aux séjours de courte durée sont particulièrement sollicités dans une ville touristique comme Strasbourg. L’Eurométropole a délibéré le 19 novembre 2021 pour réglementer plus fortement les locations touristiques, accusant ce secteur de subtiliser « 200 à 300 logements à Strasbourg chaque année » au parc locatif classique.
En 2016, l’intercommunalité avait déjà posé les bases de ces restrictions, en estimant déjà que ces locations produisaient une perte de 300 à 400 logements annuels. Cette délibération s’ajoutait à trois textes nationaux, la loi Alur, la loi Elan et la loi pour une République numérique… Ces lois limitent par exemple le nombre de nuitées à 120 jours par an pour les résidences principales et obligent le propriétaire d’un logement de tourisme à s’enregistrer auprès de sa commune.
La règlementation locale limite en outre le nombre d’appartements par propriétaire et contraint Airbnb et les autres services à collecter la taxe de séjour. Depuis 2019, les hébergeurs doivent compenser la création d’un appartement de tourisme par la création d’un logement similaire dans le quartier.
« Privilégier l’hébergement »
Le nouveau règlement de l’Eurométropole, applicable depuis le 1er janvier 2022, limite les autorisations de changement d’usage à 6 ans, contre 9 ans auparavant. Après cette période, les propriétaires devront remettre leurs appartements dans le parc locatif classique. Il ne pourront en posséder qu’un seul par personne physique (contre deux avant). Enfin, le pourcentage de surface pouvant être investie dans un même bâtiment ou une même unité foncière pour du meublé de tourisme a été abaissée de 50 à 40%.
Pour Suzanne Brolly, vice-présidente en charge de l’habitat, ce nouveau texte doit permettre de « privilégier l’habitation » :
« Nous observons dans les logements en centre-ville des sociétés qui segmentent des bâtiments pour en faire des logements touristiques. Lorsque nous voyons ce genre de vente en bloc, nous sommes impuissants. L’idée est d’utiliser tous les leviers disponibles pour lutter contre l’inflation immobilière. »
Une mesure pas rétroactive
Pour les propriétaires interrogés, cette réglementation ne change pas grand-chose. Dominique Klein, retraité qui loue huit logements dans un même bâtiment de 26 lots du centre-ville de Strasbourg, est toujours soumis à l’ancienne règlementation :
« J’ai commencé seul il y a 20 ans puis j’ai monté une société avec ma famille pour la gestion. Techniquement avec mes logements, je suis réglementaire. Un ami m’a appelé un peu paniqué après le passage de la délibération, mais celle-ci ne s’applique pas aux logements déjà en place ».
Suzanne Brolly confirme :
« La nouvelle réglementation s’applique pour les enregistrements en meublés de tourisme effectués après le 31 décembre 2021. Cela va nous permettre de réguler et d’assainir le marché mais pas de changer la situation sur ce qui a été fait par le passé. »
Un doublement des changements d’usage à l’annonce de la réglementation
Pour ces changements d’usage, la mairie espère réduire de moitié le nombre de logements transformés en meublés touristiques. Elle comptabilise 245 dossiers déposés au 23 décembre 2021, contre 493 en 2019. Un pic a été observé en décembre, imputé par la mairie à l’annonce de cette nouvelle règlementation : 2,5 fois plus de demandes ont été enregistrées au cours du mois par rapport aux 11 précédents.
La mairie estime à 2 348 le nombre de meublés de tourisme à Strasbourg au 23 décembre 2021, toutes plateformes confondues. Ce chiffre est à prendre « avec des pincettes » précise Suzanne Brolly, à cause d’un marché très fluctuant. Il est obtenu par le croisement du registre de collecte de la taxe d’habitation et du fichier AirDNA, un service fournisseur de données internationales sur la location à court terme.
Sur les sites Airbnb et Vrbo, 1 785 annonces de logements entiers…
Selon ce dernier, qui a communiqué une partie de ses données à Rue89 Strasbourg, 1 785 annonces pour des logements entiers ont été publiées pour Strasbourg sur les seules plateformes Airbnb ou Vrbo au cours du mois de novembre 2021, principalement situées en centre-ville.
Comme l’écrivait Rue89 Strasbourg l’année de la première réglementation, le site de location de meublés Airbnb avait connu en 2016 une croissance exponentielle de son offre, avec plus de 3 000 annonces publiées contre 1 000 deux ans auparavant. Ce chiffre a largement diminué, selon les données du gestionnaire AirDNA, qui se base sur les annonces mises en ligne au moins une fois dans le mois.
… un chiffre en baisse significative
Entre janvier 2019 et novembre 2021, 1 470 annonces en moins ont été recensées sur AirDNA pour la ville de Strasbourg. Ces données incluent les locations de logements entiers, les chambres privées et celles partagées au sein d’une résidence. Un pic est observable en décembre 2019, période du marché de Noël, avec 3 504 annonces, contre 2 742 le mois précédent.
Les logements entiers pour le tourisme ont connu une évolution très similaire à l'ensemble des annonces. Ceux-ci ont baissé de près de 42% à Strasbourg entre 2019 et 2021. Les deux autres types de logements listés, soit les chambres privatisées et chambres partagées, ont aussi baissé respectivement de 51,5% et 47,83%.
... avant tout lié au Covid-19
Alors que le nombre d'annonces était relativement stable de janvier à novembre 2019, passant de 3 192 à 2 742, la baisse est réellement observable dès début 2020, période correspondant au premier confinement puis à l'arrivée des premières mesures de restrictions contre le Covid-19.
Dominique Debuire, président de l'Union nationale pour la promotion de la location de vacances (UNPLV), explique que certains gîtes destinés d'abord au tourisme ont été remis dans le parc classique durant cette période :
"Les gîtes et les locations de meublés ont eu des taux de remplissage nettement moindres que l’année précédente. Le petit hébergeur qui avait deux ou trois habitations s’est rendu compte qu’il gagnait nettement moins puisqu'il était fermé 3-4 semaines dans le mois. Le réflexe a donc été de remettre les logements en location dans le parc classique."
Simon Ehrenreich l'observe dans son agence Cotoon, située à Colmar et spécialisée dans la locations de meublés touristiques, qui a perdu "4 à 5 meublés" en 2020 sur ses 31 logements à Strasbourg. En plus du nombre de logements, le gestionnaire observe aussi une baisse des taux d'occupation (soit le nombre de jours où un logement est loué en moyenne sur le mois, NDLR), suite aux restrictions sanitaires :
"Les taux d'occupation étaient aux alentours 80%. Mais avec la fermeture des frontières et la baisse générale du tourisme, ce taux a baissé à 65%."
Moins de meublés touristiques, mais plus chers
Selon les données AirDNA, les prix des logements meublés ont augmenté à Strasbourg. En novembre 2019, avant la pandémie, un logement entier se louait pour 96,55 euros en moyenne sur les plateformes Airbnb et Vrbo. Ce chiffre est passé à 107,9 euros en novembre 2021.
Des prix qui rejoignent les tarifs hôteliers
En augmentation constante depuis mars 2020, le prix journalier des logements Airbnb vient ainsi rejoindre les prix des nuits d'hôtels, qui étaient de 83,7 euros par nuitée en novembre 2021 dans un hôtel deux étoiles, selon l'INSEE.
Ces éléments ne changent rien pour Pierre Siegel, président de l'Union des métiers et des industries de l'hôtellerie (Umih) à Strasbourg, qui voit toujours dans ces plateformes une "concurrence déloyale" :
"Les particuliers qui louent une pièce dans leur appartement, cela ne pose absolument pas de problème. En proposant des logements moins chers pour les familles, ils répondent à une demande que les hôteliers ne sont pas à même de satisfaire. Mais à côté de cela, il y a les professionnels des Airbnb, avec des immeubles entiers qui sont en fait des hôtels déguisés et forment une concurrence absolument déloyale, avec des charges et des règles de sécurité beaucoup moins contraignantes."
"On comprend la problématique, mais les solutions ne sont pas appropriées"
Pour Dominique Debuire du Syndicat des meublés de tourisme UNPLV, ces règlementations ne sont au contraire pas justifiées :
"De plus en plus, les villes mettent en place des contraintes qui vont bien au-delà des règles prévues par le législateur, avec des compensations ou des quotas... Toutes ces mesures doivent être prises en proportionnalité et équité avec les autres types de logements, dans les villes en tension comme Strasbourg. Nous ne nions pas le problème, mais les solutions ne sont pas appropriées"
C'est aussi l'avis de Fiona, propriétaire qui a commencé des locations touristiques après des études d'histoire. Elle affirme s'être directement mise en règle. Son constat est différent pour les propriétaires de son entourage :
"Lorsque tout le monde a commencé à se lancer dans ce créneau, la plupart l'ont fait sans faire le nécessaire, sans payer les taxes… Le problème, ce sont les gens qui contournent la règlementation. Quand l'Eurométropole a mis en place la première règlementation en 2016, j'ai été appelée directement, parce que j'étais enregistrée. Les gens que je connais qui le faisaient sans se déclarer n'ont eu à subir aucun contrôle..."
Des contrôles et sanctions inefficaces
Les deux syndicats, UNPLV et UMIH, corroborent en chœur cette problématique des contrôles. Les principaux ressorts utilisés par l'Eurométropole pour identifier les fraudes sont les bases de données déjà existantes et les dénonciations par le voisinage. Cathy Muller, cheffe du service de la police du bâtiment, chargée de ces contrôles règlementaires, admet un manque de moyens alloué à la lutte contre les fraudes :
"Nous avons deux contrôleurs, qui étaient déjà des créations de postes lors de la première règlementation. Si l'on se compare aux métropoles sous pression immobilière, comme Lyon ou Nice, Strasbourg est moins bien dotée au prorata de ses numéros d'enregistrement."
Elle prend l'exemple de la ville de Lyon, qui avait réussi en juin à faire condamner un loueur Airbnb pour non-respect de sa règlementation. C'était la première condamnation de ce type en France. Pour Strasbourg, Cathy Muller parle d'un procès verbal dressé en novembre à l'égard d'un propriétaire qui avait dépassé le nombre de changements d'usage et ne respectait pas la limite de logements dans un même bâtiment.
Contactée, la plateforme Airbnb indique par écrit qu'une "série d'engagements" ont été pris pour limiter les fraudes, comme l'intégration obligatoire du numéro d'enregistrement municipal depuis septembre 2021 et le blocage automatique à 120 nuitées annuelles pour les résidences principales, ainsi que la création d'un portail ville, censé "faciliter la mission de contrôle et du respect des règlementations locales".
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