
C’est une des conséquences de la rénovation urbaine : la hausse des loyers des logements sociaux. À Hautepierre, à la Meinau ou au Neuhof , trois quartiers concernés par le plan de rénovation urbaine, la réhabilitation de certains immeubles ne fait pas que des heureux. L’amélioration de l’isolation thermique, les toitures neuves et les façades refaites ont un coût que les locataires pensaient pouvoir compenser avec la baisse des charges.
Avec les travaux engagés par le premier plan de rénovation urbaine (PRU) les barres HLM affichent des façades moins blafardes qu’autrefois. Entamée en 2005 au Neuhof (à hauteur de 283 millions d’euros), en 2006 à la Meinau (195 millions investis) et en 2009 à Hautepierre (157 millions d’euros), la rénovation a modifié une partie du paysage des quartiers à coup de destructions de tours et de réhabilitations d’immeubles.
Une « normalisation » et une banalisation urbaine aussi accompagnée de l’arrivée d’ une nouvelle population, notamment dans le parc privé, pour favoriser une mixité sociale dont le bilan reste mitigé.
Si les façades sont recouvertes de couleurs vives, les locataires des logements sociaux rénovés sont un peu moins à la fête: au fil des réhabilitations et des rénovations, ils ont vu la courbe de leurs loyers grimper jusqu’à 20% en un an dans les trois zones concernées par le PRU selon la confédération nationale du logement du Bas-Rhin (CNL).
« Une rénovation qui ne profite pas à tout le monde »
À Hautepierre, l’ouverture de trois des cinq mailles du quartier (Karine, Catherine et Jacqueline) compte parmi l’un plus gros chantiers. Ici, peu de bâtiments détruits mais de nouvelles rues qui serpentent à travers les mailles, de la peinture fraîche sur les murs, et surtout, une nouvelle isolation thermique pour diminuer la consommation de chauffage. Quelques habitants racontent qu’au début des travaux, ils craignaient une hausse des loyers puis se sont laissés convaincre par la rénovation… Avant de se retrouver avec un loyer revu à la hausse. Une habitante détaille :
« En 2011, je payais 322 euros de loyer. Aujourd’hui, il est à 422 euros. L’argument qu’on nous a donné pour cette augmentation de 100 euros est la mise aux normes du système de chauffage. Mais certains travaux sont mal faits, la peinture est boursouflée et tombe par endroits, ailleurs des fenêtres se décollent. Pourtant, on paie le prix fort. »
La réhabilitation énergétique était l’un des enjeux affiché par l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). En 2009, le Grenelle de l’environnement fixait comme objectif la rénovation de 800 000 logements sociaux d’ici 2020. Une nécessité pour les locataires du parc social qui consacrent près de 10% de leurs revenus aux dépenses d’énergie.

Rue Guillaume Apollinaire, 364 logements Cus Habitat ont été réhabilités (Photo: OG/Rue89 Strasbourg)
Dans la maille Karine, les 364 logements de la rue Guillaume Apollinaire ont été rénovés par le bailleur social Cus Habitat. Objectif affiché : renforcer la sobriété énergétique des bâtiments pour faire baisser les charges et les factures d’énergie.
Depuis, dans les 42 000 mètres carrés de la rue, la consommation a baissé d’au moins 50% entre 2007 et 2014 mais certains pointent malgré tout une augmentation de 4% des charges de chauffage. Marcel Wolff, élu CGT au conseil d’administration de Cus Habitat, s’est procuré les décomptes de charges annuels remis aux locataires par le bailleur. D’après lui, malgré les travaux d’isolation, le système de chauffage reste encore trop énergivore :
« D’un point de vue écologique, ils n’ont pas fait ce qu’il fallait pour faire des économies d’énergie. La consommation a certes baissé mais ce n’est pas à la hauteur de ce qu’un bailleur social devrait faire. Le chauffage est le poste le plus important dans les charges et entre 2007 et 2014, l’unité de chauffage a augmenté de 126%. Le coût de l’énergie augmente mais les systèmes de chauffage tels qu’ils sont encore aujourd’hui dans les mailles rénovées ne permettent pas de faire de véritables économies. »
La conséquence directe des travaux de réhabilitation
Du côté de l’Eurométropole, on explique que les performances énergétiques attendues justifie une augmentation des loyers soit couverte par une baisse équivalente des charges. Syamak Agha Babaei, vice-président (PS) de l’Eurométropole en charge de l’Habitat, estime qu’il y a aussi un travail à faire sur les comportements pour encore faire baisser la consommation :
« Les travaux impliquaient forcément une augmentation dont une partie, minime, est imputée aux locataires mais n’excède pas 5%. Aujourd’hui, les travaux de réhabilitation suivent des normes comme RT 2012, qui prévoient certaines performances énergétiques. Il n’y a rien qui existe aujourd’hui pour dire si ces performances vont durer et que la promesse de diminution des charges va être tenue.
Il faut aussi agir sur les comportements énergétiques : accompagner les locataires pour que la meilleure performance du système soit atteinte. Nous travaillons actuellement avec un certain nombre d’associations pour développer un usage qui permette de tenir les économies de charges. »
À la direction du développement locatif de Cus Habitat, le plus important bailleur social de Strasbourg, on assure « assumer pleinement » la hausse des loyers en agissant sur le confort des locataires. Philippe Bies, député (PS) du Bas-Rhin et président de Cus Habitat, explique que les bailleurs sociaux accompagnent les locataires pour faire face à la hausse :
« Pour la plupart des gens, cette hausse de loyers est couverte par les aides personnalisées au logement (APL). On améliore le patrimoine, le confort d’usage du logement, on améliore les espaces extérieurs en essayant d’arriver à une quittance qui soit à peu près suffisamment maîtrisée. Quand vous passez d’une catégorie E au niveau énergétique à une catégorie B comme ça a pu être le cas sur certaines opérations, c’est un gain non négligeable sur le budget du chauffage. »
Ceux qui n’ont pas d’APL
Sauf que les locataires de logements sociaux qui ne bénéficient pas d’APL sont coincés et ne peuvent pas aller dans le privé qui leur reste inaccessible. Un habitant de la Meinau raconte qu’il est ravi du changement urbain de son quartier mais avoue s’inquiéter pour l’avenir :
« Je paie un peu plus de 500 euros de loyer par mois pour un quatre pièces. C’est 20 euros de plus que l’année dernière. La situation devient catastrophique. Mon immeuble n’est pas encore concerné par la rénovation. Je me demande comment ça va être lorsque ça sera le cas… »
Selon la CNL, le taux d’APL atteint en moyenne 60% dans chacun des trois quartiers touchés par l’ANRU. Dans certains immeubles, ce taux atteint même les 70%. Ceux dont le plafond de ressources est supérieur à 800 euros par mois ne reçoivent pas cette aide.
Raymond Haeffner, président de la CNL Bas-Rhin, estime que compte tenu des subventions de l’ANRU et de l’argent investi, les bailleurs auraient pu ne pas augmenter autant :
« On a demandé un gros effort aux locataires. À ma connaissance, il n’y a pas de familles qui ont quitté ces quartiers à cause de la hausse des loyers. En revanche, on observe une hausse des impayés sur tout le patrimoine de Cus Habitat : 20% des familles sont concernées par ces retards. »
Près de 43 000 euros investis par appartement
Même écho du côté du Neuhof où le prix du mètre-carré dans certaines rue a augmenté d’environ 20%. Rue des Eyzies, où 46 logements Cus Habitat ont été réhabilités, près de 43 000 euros ont été investis par appartement (salles de bains refaites etc). Le prix du mètre-carré de la surface corrigée (surface réelle du logement à laquelle on ajoute les coefficients d’équipements du logement, sa situation et son état) est passé de 2,85 euros en novembre 2014 à 3,39 euros en juin 2015.
Pour Sylvain Girolt, président de l’association de gestion des ateliers du Neuhof (AGATE), la compensation par les APL de la hausse du loyer est absente :
« On compte parfois 50 à 70 euros d’augmentation pour un cinq pièce. Quarante euros pour un quatre pièces. Pour le moment les APL n’ont pas suivi et je ne sais pas quand les choses vont être reprises en main. On nous avait dit que cette augmentation de loyer ne se ferait pas sentir grâce aux allocations et que certains locataires paieraient même moins qu’avant. Les habitants se plaignent mais restent par dépit : de toutes manières ils ne peuvent pas aller ailleurs. Quand vous habitez au Neuhof, vous restez au Neuhof. »
Selon l’observatoire des inégalités, l’augmentation des loyers des logements sociaux a dépassé celle des autres logements : entre 1989 et 2011, l’indice du loyer du parc social a progressé de 84%, soit six points de plus que l’augmentation moyenne des loyers des logements du secteur privé.
Aller plus loin
Dans L’Humanité : Au secours, les HLM deviennent hors de prix !
Mouahahah !
Je me permets quelques commentaires et rectifications :
1. CUS Habitat est bien inscrit dans les objectifs du Grenelle de l'environnement et porte son effort de réhabilitation sur l'amélioration de la performance énergétique des immeubles (isolation des bâtiments, intervention sur les systèmes de chauffage quand ils dépendent de CUS Habitat).
Ainsi, sur tous les secteurs réhabilités, on observe une baisse de la consommation en énergie primaire, qui s'inscrit dans le temps.
Par ailleurs, en termes de méthode, sur tous les secteurs où CUS Habitat intervient, nous concertons les locataires et leurs représentants avant les travaux.
2. Sur les secteurs cités par l'article :
- pour Hautepierre :
Les travaux de réhabilitation visent bien l'amélioration de la performance énergétique des immeubles, qui permet la maîtrise des consommations. Sur les immeubles réhabilités par CUS Habitat, cette économie de consommation est mesurée et s'élève à 47% par rapport aux consommations avant réhabilitation (2007-2014)
Ce que les locataires et le bailleur subissent en revanche, ce sont les évolutions du coût de l'énergie (+53%) impactées par Strasbourg Energie en charge de la production du chauffage urbain sur le secteur (2007-2014). Sans l'intervention de CUS Habitat, les charges de chauffage des locataires de Hautepierre auraient doublé.
Quant au témoignage cité, le loyer est celui d'un 5 pièces (4% des typologies), qui sur un secteur réhabilité évolue de 100 € en 4 ans (répartis en 67% d'impact réhabilitation et 33% d'impact de l'augmentation générale annuelle). L'APL, à situation familiale et professionnelle constantes, évolue de 60 € après la réhabilitation. En revanche, le coût du chauffage diminue de 28% sur la même période (soit pour un type 5, plus de 300 € d'économie). Le loyer actuel pour un T5 réhabilité à Hautepierre est d'environ 486€ pour 95 m².
Pour un T3 : l'augmentation du loyer est de 77 € de 2011 à 2015 dont 52 € d'impact de la réhabilitation (hors augmentation de 40 € de l'APL après réhabilitation). L'économie de chauffage sur la période est d'environ 200 €.
- pour la Meinau, pour les adresses non réhabilitées, l'augmentation du loyer entre 2014 et 2015 est, par exemple pour un T4, de 1 € (et non 20 €). Pour une adresse réhabilitée, le loyer T4 évolue de 62€ (impact réhabilitation) (l'APL est revalorisée d'environ 33 €). Le loyer d'un T4 de 66 m² après réhabilitation est de 378 € (hors charges).
En termes de consommations pour le chauffage, elles ont diminué de 45% entre 2009 et 2014, malgré l'arrêt de l'usine d'incinération depuis 2014.
- pour le Neuhof, effectivement, l'augmentation pour un type 5 rue des Eyzies est de 60 à 70 €, plaçant le loyer à 413 € pour 75 m² de SH. L'augmentation de l'APL est estimée à 45€ . Quant aux économies de charges, elles seront mesurées à partir de 2016, et surtout 2017, la réhabilitation n'ayant été livrée que fin 2014.
Concernant l'APL, le seuil de prise en charge est lié aux revenus des ménages (pour une personne isolée, le seuil de revenus se situe à 1139€), mais également à la composition familiale, et au montant du loyer.
Sur les secteurs considérés, ce sont plutôt 70% de locataires qui perçoivent l'APL. Contrairement à ce qui est indiqué par M. Girolt, l'aide au logement est effectivement revalorisée après l'augmentation des loyers, à situation familiale et professionnelle constante.
Au sujet de l'impayé, il n'y a pas de hausse liée aux augmentations de loyers. Le nombre de locataires en retard de loyers évolue peu : ce sont toujours 25% de locataires qui sont concernés. Mais le chiffre n'a pas évolué à la hausse depuis 6 ans (ni en nombre de dossiers, ni en volume d'impayés) Il a même légèrement diminué depuis 2010 (200 dossiers et 200 K€). Agir sur la maîtrise de la quittance (par des réhabilitations permettant des économies d'énergie), c'est aussi permettre à nos locataires de continuer à assumer leur loyer.
voila pour le principal
Philippe BIES
Y aura pas de surcroît d'offres de travail susceptible d'occuper 6 millions de chômeurs, mais c'est pas grave, l'assistanat est une plaie et ça coûte aux insiders...
On viendra vous braquer chez vous, piller votre caddie pour manger, on pillera des matériaux à la sncf et sur les chantiers pour construire des bidonvilles sans respecter le PLU, et on vendra plus d'héroine à vos fistons à la sortie du lycée sans payer de cotisations sociales pour soigner vos cancers et votre confortable retraite...
RSA, APL et autres, c'est votre police d'assurance contre les classes dangereuses, mais vous ne l'avez manifestement pas compris..;
C'est peu dire que stigmatiser les pauvres, que les rmistes et chômeurs n'ont pas bonne image et que ça devient un sport que de les cibler... Il vont prendre cher en 2017...
La réalité c'est qu'il est difficile de convaincre les locataires de l'intérêt d'une rénovation au regard des hausses de loyers qu'elles impliquent pour eux...
Pour l'acceptation, on leur vend une baisse de charges énergétiques très souvent surestimés, une qualité des travaux qui n'est pas toujours évidente...
Au cours des chantiers, locataires et associations ont le plus grand mal à gérer les aléas des chantiers, à expliquer aux élus les limites de l'exercice. Les élus nie cette réalité pour ventre leur com' électorale sociale aux électeurs bobo-hipsters; poser en casque de chantier pour la DNA et se faire passer pour un mini Bouygues c'est ce qui compte pour eux... (mais comment laisser vivre une retraitée de 90 ans sans fenêtre pendant trois jours, par manque de coordinations des métiers, pour prendre un exemple très terre à terre).
La réalité, c'est que conscient de leur petit budget (ils paraît qu'il ne savent pas calculer), le surcoût qu'implique une rénovation sur les charges, de l'utilisation électoraliste que les élus font de leurs cas, les locataires préfèrent rester dans un boui-boui mal isolé qu'ils peuvent payer en coupant le chauffage, et s'opposent aux rénovations urbaines dans la plupart des cas... et par principe désormais
Chat échaudé n'aime pas la pluie... Mais bon, on parle du monde situé derrière les voies ferrées... un monde dont on parle, que beaucoup juge, qu'on prétend changer, voir libérer dans des sphères militantes, mais dans lequel le bobo hipster électeur du centre ville ne met jamais les pieds...
Que la mairie, ses élus et bien des électeurs évitent de nous parler de vivre-ensemble, c'est vraiment l'hôpital que se fout de la charité...
Un remerciement appuyé à l'auteur de l'article qui nous gratifie (encore une fois) d'une très bonne "enquête d'investigation" bien plus fouillée que celle sur les prostituées de rue... dont certaines habitent ces quartiers d'ailleurs...
J'aime pas les libéraux, de droite comme de gauche, et les bobos-hipsters sont des libéraux... J'ajoute que dans les associations qui s'étaient bougées un temps, elle n'avait rien de gauchiste et que certaines se retrouvaient bien plus dans le discours social de l'Eglise que Karl Marx...
Certains sont de ces bobo-hipster sont des "amis", mais je constate que beaucoup d'entre-eux, socialistes, centristes ou de droite, parlent d'un monde en bien ou en mal qu'il ne connaissent pas, ne rencontrent jamais. que c'est à moi d'aller au centre-ville pour les voir à l'orangerie, dans leur appart, ou à un café, mais eux trouvent toujours le moyen de ne pas faire le chemin inverse (tout en refusant de reconnaître que leur inconscient plaide en faveur de l'apartheid social)
Ils se gaussent des bienfaits de la politique de rénovation urbaine qui pose des problématiques très concrètes que posent n'importe quel chantier d'ampleur, et qu'on pourrait solutionner rapidement sans idéologie, sans recours au tribunal administratif... l'idéologie intervient lorsque ces gens extérieurs, élus pour certains refusent simplement d'entendre (à défaut d'écouter) ces doléances très simples...
Tu n'arrives pas à coordonner les chantiers... il y a des couacs... la une famille vit trois jours sans fenêtre, là en raison d'une mauvaise coordination, une isolation polystyrène a pris l'eau et a pourri les murs et le plâtre de plusieurs apparetements, là tu as promis une économie pour le budget familial qui n'existe pas... les retraités râlent parce que les bancs sont désormais design comme au centre, mais qu'il ne peuvent plus s'y asseoir par inconfort.
Le genre de sujet que tu peux régler en trois coups de cuillère à pot en anticipant, fixant une commission ad hoc d'habitants qui coute rien.... au lieu de cela les élus et bons électeurs te répondent:
vous vous plaignez trop,
vous êtes des menteurs,
les bancs sont design, vous êtes trop bêtes, on veut vous apprendre l'art et la culture...
pour les aléas de chantier, voyez avec le chef, je m'en lave les mains...
Et c'est là qu'intervient l'idéologie... et le mépris social, il faut bien nommer les choses...
Force est de constater que trois riverains NIMBY de TIVOLI, de la Robertsau ou du Kardek ont droit à bien plus d'écoute de la part des élus, notables et électeurs pour leurs problèmes de bains, PEX, Tram qui s'imposent par moultes articles et tribunes dans la presse, le débat politique municipal, les campagnes électorales, les débats entre "bonnes gens"
Sur la rénovation, les problèmes sont connus de tous les acteurs de terrain, les associations de locataires s'égosillent depuis des années... et ça donne un article dans la DNA et un autre dans rue89 et toujours des mois après livraison des chantiers... qui dure depuis le mandat Keller-Grossmann.
Deux poids, deux mesures dans l'écoute du citoyen par les élus, les médias (rue89 inclus en dépit de ce très bon article), les notables, et les gens "bien comme il faut". Ce fait est incontestable. Et on gagnerait du temps à rétablir le suffrage censitaire, cela aurait le mérite de rehausser la sincérité politique des élus et de leurs électeurs.
Et oui à Strasbourg, les élections se gagnent avec des bobo-hipsters locataires, et des petits proprios installés... Le message pour les quartiers ouest et sud, c'est maintien des réseaux clientélistes et garder un temps soit peu "les brebis égarées qui sont perdues, car s'elles votent c'est pour le FN et les candidats communautaires"...
Si l'on reprend vos chiffres tiré d'un immeuble, ça fait quand même une augmentation de 50 euros, dans la catégorie des logements très sociaux dans lequel on trouve les familles disposant de ressources inférieurs au seuil de pauvreté...
l'intérêt de tout propriétaire est d'avoir un locataire solvable... et les pauvres savent faire des additions et voir que 50 euros d'augmentation de loyer, ce n'est pas "rien" pour des familles isolées, au chômage, au RSA socle, avec des travailleurs pauvres...
on peut aussi dire comme vous qu'il n'y a pas de quoi se plaindre, que cela fera du travail supplémentaire pour la banque de France, les CCAS communaux... on peut aussi dire que si les assistés râlent, ils ont qu'à faire place nette pour des "bon pauvres" plus solvables..
Qu'après tout, s'il y a 6 millions de chômeurs, c'est pas que le partage du travail soit en cause, mais qu'il y a 6 millions de fainéants...
Vous êtes charlie? chantre du vivre ensemble? Disons les choses clairement et gagnons du temps pour les campagnes électorales futures: rouvrons des workhouses, des camps de travail pour montrer qu'il faut mieux se bouger que de vivre de l'assistance... Vive le darwinisme social!
"Payes ta vie de m**de"
J'ai plusieurs emplois, enfant qui ne sèche pas l'école, ne suis ni au rsa, ni chômeur, ni fonctionnaire, ni en CDI. Avec Mme nous payons nos loyers , factures, impôts directs divers, cotisations sociales, TVA, sans toucher APL, Allocs diverses, et ne nous en plaignons pas...
Pas besoin de ton aumône donc ou de leçon de ta part sur la valeur "travail", pas besoin non plus de cracher sur plus pauvre ou d'oublier d'où nous venons, ou et avec qui nous avons grandi, nous nous somme construits. Moi par souci d'éthique marxiste, elle par attachement à la morale de sa religion catholique.
Question de valeurs et d'éducation parentale fussent-elles différentes, et pas d'aigreur!
Je n'ai jamais dit que tu n'avais pas le droit de les considérer comme des assistés...
J'ai critiqué ceux qui au fond pense comme toi tout en prétendant l'inverse en public...
Pour le reste, je te laisse t'organiser avec d'autres pour faire "taire" ceux qui ne partagent pas ton avis (fussent-ils minoritaires), et trier avant de déchoir de leurs droits (de vote, logement très social, apl, rsa etc...) "les assistés" qui doivent payer leur vie de merde qui vous coûte trop cher à toi et à beaucoup d'autres qui êtes majoritaires dans l'électorat, j'en conviens...
Porte toi bien,
On s'occupe comme on peut cloué au lit par un accident de travail, en rappelant que je n'ai jamais dit être surchargé, mais que j'étais capable de payer mon train de vie sans assistance et de participer à l'effort de solidarité nationale.
Je préfère le "40 lignes" au commentaire de deux lignes qui ne va pas au bout du raisonnement... mais que je ne pense pas gratuit.
J'ai cru - peut être à tort- que votre position exprimait l'illégitimité-irrecevabilité des plaintes relevées par l'article au sujet de ces hausses déraisonnables (et pas niveau) des loyers... Ai-je mal compris peut-être?
De ce constat de départ, le registre de ma rédaction s'articulait autour de questions ouvertes et de suggestions pour pousser plus en avant le sens que vous prêteriez à l'illégitimité de ces revendications... un registre qui se voulait volontiers caricatural... j'en conviens
Je ne vous ai pour ma part, jamais prêté de sentiment de supériorité (même si d'autres le pensent assurément)... En effet, je vous pense (sans ironie aucune) suffisamment fin et intelligent pour porter un souci politique (au sens noble du terme) et des valeurs cohérentes et chères à votre cœur...
Nous n'avons simplement pas les mêmes, et je pense que votre avis est ultra majoritaire dans l'électorat... rassurez-vous. Même les socialistes vous donneraient raison aujourd'hui (mais ils ont du mal à l'avouer).
Je constate donc qu'une majorité d'électeurs veut combattre le cancer de l'assistanat... Mais quelles politiques publiques concrètes pour servir cet objectif? J'exagère peut-être avec les expulsions et les maisons de travail, mais que ceux qui soutiennent que l'état providence coûte trop, et à la faveur des trop nombreux assistés (partis et électeurs) nous disent ce qu'ils souhaiteraient... plutôt que de se contenter de votre : "au nom de quoi ils osent se la ramener" expression qui ne ferme pas moins le débat et ne juge pas moins que mes 40 lignes... Cela m'éviterait par la même de devoir extrapoler vos souhaits secrets...
Bien à vous
Apres, je discuterai de l'usine à gaz des logements sociaux, des milliard perdus dans une politique du logement assistant qui garde les pauvres dans la misère plutôt que de créer ce qu'ils veulent vraiment, des jobs.
Mais il faut que j'aille bosser, bien sur en quittant mon appartement BBC que je ne mérite pas de posséder, l'ayant acheté moi-même, et à l'évidence avec un gros 4x4. Je viens d'ailleurs d'acheter un vw car j'aime bien la grosse fumée noire.
Plus sérieusement, en velo ;)
Bonne journée aussi