« J’ai acheté cet appartement il y a trois ans, maintenant je ne peux plus aller sur ma terrasse », s’indigne Laurence Clauss. Depuis l’automne 2019, un étayage soutient les deux balcons au dessus de chez elle, rue du Donon à Koenigshoffen. Ces derniers menacent de s’effondrer. « Je dois vivre avec cette peur », dit-elle.
Un défaut d’exécution et un « affaissement inéluctable »
Mois après mois, les fissures grandissent. Les balcons se désolidarisent de la façade parce que les poteaux qui les maintiennent ont été construits au-dessus d’anciennes cavités brassicoles, d’après un rapport du bureau d’étude Volumes et Images que Rue89 Strasbourg a pu consulter. Il signale que le plan d’exécution de l’ouvrage de 1999, réalisé par l’architecte, prescrivait des attaches sur le mur de l’immeuble pour faire tenir les balcons, et non « des massifs de fondations superficielles » :
« On peut considérer que ce défaut d’exécution est le fait générateur de l’affaissement des balcons (…) L’affaissement des poteaux en « U » était inéluctable. »
Extrait du DIAGNOSTIC STRUCTURE de la colonne de balcons du bâtiment A, par le bureau d’étude Volumes et Images
Selon Éric Vautherot, membre du syndicat des copropriétaires, l’expert du bureau d’étude a signalé lors d’une réunion le 19 octobre que d’autres balcons de l’immeuble sont impactés : le sol à côté des poteaux présente des signes d’affaissement. Ils pourraient présenter des problèmes similaires ces prochaines années.
« Ce n’est même pas la peine de tenter une démarche en justice »
Pour l’instant, les travaux de réfection vont coûter plus de 100 000 euros d’après les premiers devis demandés par le syndicat des copropriétaires. « Le chantier sera à notre charge », dit Laurence Clauss, la voix serrée. Elle fait partie des 52 propriétaires des 52 lots de l’immeuble. Le bâtiment a été livré en 2000. Les 10 ans de garantie pour la réparation de dommages structurels ont été dépassés. Mais pour Éric Vautherot, ce défaut s’apparente à un vice caché, qui devrait tout de même être pris en charge par le constructeur :
« Nous avons contacté une avocate. Elle nous a expliqué que ce n’était même pas la peine de tenter une démarche en justice. Cela pourrait durer plusieurs années et coûter très cher sans que nous ne soyons certains d’obtenir gain de cause à la fin. Mais c’est un défaut de construction, c’est de la faute du promoteur. »
Éric Vautherot a acheté son logement environ 170 000 euros, lorsque Bouygues a mis en vente. Aujourd’hui, comme Laurence Clauss, il se sent piégé :
« C’était l’investissement de ma vie. Comment pouvait-on savoir que les balcons allaient s’effondrer ? À l’époque, on leur a fait confiance, on n’imaginait pas qu’ils puissent être si négligents. »
Bouygues ne répond pas
Le syndicat a déjà envoyé deux courriers en recommandé à Bouygues Immobilier, pour exposer la situation et demander une contribution. Le géant du BTP, qui a réalisé un chiffre d’affaires de 1,6 milliard d’euros en 2020, a répondu en se dégageant de toute responsabilité. Contacté par Rue89 Strasbourg, Bouygues considère que l’immeuble « correspond aux normes applicables aux ouvrages de construction ». « Ils se sentent intouchables », s’énerve Laurence Clauss.
En 2005, dans le même bâtiment, les occupants de l’immeuble avaient déjà subi de nombreuses fuites d’eau, à cause des matériaux utilisés. Éric Vautherot se souvient :
« Il y avait des inserts de ferraille dans les tuyaux. On a dû payer des dizaines de milliers d’euros pour remplacer les canalisations. Foncia, notre agence immobilière, nous a expliqué que c’était à notre charge. Et il fallait agir vite. C’était des fuites. On n’avait pas le temps d’engager une action en justice. »
Me Gérard Weber est président de la chambre des propriétaires du Bas-Rhin. Il estime que pendant la garantie décennale, il est possible de gagner au tribunal face à un promoteur immobilier, s’il est en faute. L’avocat conseille ainsi de s’assurer avec une protection juridique pour éviter d’engager des frais. Il reconnaît cependant que plus de 10 ans après la livraison du bâtiment, il est difficile d’obtenir gain de cause :
« Les dossiers s’enlisent. Les promoteurs et les entreprises mandatées se renvoient la balle. Nous conseillons d’aller en justice seulement si un vice caché peut clairement être établi. Cela peut-être une mauvaise étanchéité du toit, des fondations défectueuses ou encore un chauffage non-fonctionnel par exemple. »
Me Weber insiste sur un point. Après la livraison d’un bâtiment, le promoteur est toujours à l’origine du premier syndicat des copropriétaires. « Il faut rapidement créer un syndicat indépendant », préconise t-il :
« Dans le cas contraire, on a déjà observé des situations où les promoteurs essayent d’inciter les copropriétaires à ne pas demander de financements de travaux alors qu’ils le pourraient. Il peuvent aussi tenter de temporiser, jusqu’à ce que la garantie décennale soit passée. »
« Ce sont les habitants qui subissent et les propriétaires qui doivent engager de grosses sommes »
L’Agence Qualité Construction observe, ces dernières années, une explosion des problèmes de fissures et de malfaçons structurelles dans les nouveaux bâtiments. De 2017 à 2018, le nombre de sinistres déclarés a augmenté de 10 à 20%. Depuis 2008, SMABTP, une assurance pour les constructeurs, relève une hausse du nombre de travaux financés pour réparer des sinistres. Éric Vautherot s’exclame : « J’ai le sentiment que notre immeuble était conçu pour durer 15 ans seulement. Il semble que notre cas est loin d’être isolé. »
Bouygues Immobilier a été mis en cause de nombreuses fois dans toute la France. En 2015, à Bordeaux, un balcon s’est effondré seulement trois ans après la fin du chantier. La même année à la Robertsau, les habitants d’une résidence souffraient de graves infiltrations d’eau et de chauffages non-fonctionnels. Dans ces cas, les copropriétaires ont obtenu des remboursements. Un salarié d’une agence d’experts en bâtiment à Strasbourg, qui souhaite rester anonyme, témoigne :
« Dans toute l’Eurométropole, de trop nombreux bâtiments construits par Bouygues ou Nexity présentent des malfaçons. Ces promoteurs minimisent les coûts dans les chantiers. Ils sont en position de force et savent qu’ils ne seront pas inquiétés, car les victimes ne se lancent que très rarement dans une démarche juridique contre de tels groupes. Et si de temps en temps ils perdent, ce n’est franchement pas un drame pour eux, ils peuvent encaisser. Ce sont les habitants des bâtiments concernés qui subissent et les propriétaires qui doivent engager de grosses sommes. »
Sur ce point, Bouygues Immobilier n’a pas répondu aux questions de Rue89 Strasbourg.
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