Projection des trois tours Black Swans vu du ciel côté arrêt de tram Winston Churchill. A gauche à côté de la 3ème tour (rouge), il manque le bâtiment actuellement en construction de l’Institut national des études territoriales (Inet). (Doc remis)
Le maire de Strasbourg Roland Ries et le groupe immobilier Icade ont inauguré officiellement en début de semaine le chantier des tours Black Swans. Les trois futures immeubles hauts de 50 mètres chacun doivent achever l’aménagement du site de la Presqu’île Malraux à l’horizon 2017. Le projet constitue la plus grosse opération immobilière à Strasbourg depuis dix ans et ne compte aucun logement social.
Lundi, le maire de Strasbourg Roland Ries (PS), une floppée d’élus et les dirigeants du groupe immobilier Icade se sont retrouvés derrière l’UGC pour marquer le coup : ils ont posé la première pierre d’un chantier pharaonique, les trois tours Black Swans d’Anne Demians, hautes de 50 mètres chacune. Ce chantier achèvera l’aménagement de la Presqu’île Malraux à l’horizon 2017.
Les travaux de fondation des deux premières tours ont débuté cet été. Le chantier de la troisième devrait démarrer en juin 2016. Le projet fait partie de l’aménagement en cours de l’axe Deux-Rives, du Heyritz à Kehl, et se destine à devenir le point central d’un « nouveau cœur de ville ». Mêlant logements et commerces sur 30 000 m2, les Black Swans constituent la plus grosse opération immobilière à Strasbourg depuis dix ans.
La Ville a confié ce projet au promoteur immobilier Icade. La Société d’équipement de la Ville de Strasbourg (Sers) avait retenu cette filiale de la Caisse des dépôts et consignations pour le projet en 2010. Les terrains appartenaient à l’origine à la Sers et à la Communauté urbaine de Strasbourg (CUS). La CUS a cédé ses parties en 2013 pour un montant global de 4 935 000 euros.
110 millions de budget
Icade a aussi été partenaire de la Ville pour la rénovation de l’ancien entrepôt Seegmuller sur la presqu’île Malraux, devenu les Docks et inauguré en 2014. Le même groupe a porté le projet des terrasses et villas d’Augia à la Robertsau, inauguré en avril 2015. Pour financer les 110 millions d’euros de budget des Black Swans, Icade s’est associé à la Caisse d’Épargne (15%).
Devant la station de tramway Winston Churchill, la pose des fondations des deux premières tours a démarré cet été (Photo CG)
Pour le promoteur, le pari s’annonce gagnant. Il n’a pas hésité à fixer la barre très haut avec un prix de vente moyen de 4 800 euros le m² pour ses appartements. Des tarifs qui n’ont pourtant pas refroidi les acheteurs : depuis avril 2014, 80 % des futurs logements des deux premières tours ont déjà été vendus, selon le promoteur.
Icade a lancé la commercialisation des appartements de la troisième tour la semaine dernière. En un week-end, le tiers des 60 logements mis en vente est déjà parti. Un rythme bien au-dessus de celui des autres projets strasbourgeois. Un vrai succès commercial. En complément des logements et commerces, les tours abriteront un hôtel de luxe, une résidence séniors de 90 logements et une résidence étudiante de 192 appartements.
Les bailleurs sociaux grands absents
La Ville n’a imposé aucun seuil de logements sociaux dans le projet Black Swans, alors qu’elle soigne habituellement la mixité dans ses réalisations. Mais les tarifs pratiqués par Icade laissent les tours hors d’atteinte pour les bailleurs sociaux. Elles n’intégreront donc aucun habitat social. Un choix que la Ville assume, en rappelant que les aménagements voisins comportent des habitats mixtes.
En effet, l’écoquartier Danube, à l’Est des futures tours, va comporter deux îlots de logements sociaux et deux des cinq bâtiments de Rivétoile sont dédiés à l’habitat à loyer modéré. Pour la chef de file de l’opposition municipale Fabienne Keller (LR), ce choix n’en reste pas moins indéfendable :
« Les Blacks Swans vont devenir des tours emblématiques de Strasbourg et on n’y retrouve aucun logement social, alors que la municipalité en remet au Port du Rhin, où l’on est déjà à 80% d’habitat social ».
L’élue de Les Républicains s’interroge par ailleurs sur la future vie au pied de ces tours :
« Comment vont fonctionner les flux de circulation entre le tramway, le cinéma et le centre commercial au pied des tours ? La dimension urbanistique devrait venir en amont des projets privés ».
Le Crédit agricole s’empare des commerces
D’après les lignes directrices de la Ville, les rez-de-chaussée des tours devraient être dédiés aux commerces de proximité et privilégier des enseignes locales. Le Crédit Agricole Alsace Vosges s’est déjà porté acquéreur de l’ensemble des locaux commerciaux des deux premières tours. C’est son premier investissement en fonds propres dans l’immobilier commercial. Hormis une agence de l’enseigne, le groupe prévoit de louer l’ensemble de ces locaux.
Pour les habitants des bâtiments voisins de Rivétoile, le projet des trois tours Black Swans a permis de préserver la place Jeanne-Helbling. L’espace entre le cinéma UGC et l’entrée Est du centre commercial Rivétoile est en cours d’aménagement. La place était un temps pressentie pour être réduite de moitié au profit d’un nouvel immeuble tandis qu’une tour de 100 mètres de haut devait initialement s’élever à la place des Black Swans. Avec ces trois tours, la place pourra finalement être consacrée à de l’agrément.
Aller plus loin
Sur Rue89 Strasbourg : [Tribune] Malraux, un « pôle d’avenir », mais une architecture « sans ambition »
Sur Rue89 Strasbourg : Malraux et Danube, la tentation du Neuhof ou de l’Esplanade
C'est bien beau de massifier mais on oublie que tous ces foyers auront vraisemblablement (vu le prix du loyer) un véhicule. En conséquence de quoi, ça va être encore plus difficile de circuler mais plus encore de trouver un endroit où garer son véhicule dans les environs. Bref, j'ai l'impression que l'on va tourner encore plus longtemps en rond et polluer davantage la zone.
J'espère me tromper...
- la Ville impose un minimum de 1/2 place de parking par appartement pour un programme
- les promoteurs utilisent souvent ce point pour construire le minimum de parkings et blamer ensuite la Ville
- les Docks, juste à côté, n'ont pas de parkings dédiés (ou alors dans le parking silo) car la zone présente de fortes difficultés de construction en sous-sol. Les parkings de Rivétoile ont coûté une fortune
- la majorité des programmes immobiliers n'incluent PAS le prix du parking, qui doit donc généralement être acheté en sus
- certains programmes n'incluent pas de parking du tout, comme l'axiom à Danube, car volonté d'écoquartier avec un seul parking silo. Moralité? Axiom s'est très mal vendu...
Enfin, la ville n'encourage pas la construction de nombreuses places de stationnement car le but politique est de baisser la place de la voiture en ville. But louable, exécution douteuse à mon sens, car il y a une différence entre posséder un véhicule et l'utiliser. Mais c'est un autre sujet
Merci pour votre réponse circonstanciée.
Et quant à votre propos final, je crains que l'idéologie dont fait preuve la municipalité à cet égard va tôt ou tard aboutir au dépérissement de la localité (je connais déjà un ami qui est parti de Strasbourg avec sa femme et ses enfants car excédé par la pression fiscale et la traque de l'automobiliste).
Car même les véhicules électriques, il faut bien les stationner quelque part!
10 minutes pour sortir de son parking sa donne envie.
Bon le problème de ces tours avant tout, c'est qu'elles sont laides, c'est moche, des parallélépipèdes superposés les uns aux autres, reproduite en plus en 3 exemplaires... puis la couleur, du noir, très agressif. J'aurai préféré une belle tour de 100 mètres. Des tours oui, mais des belles tours, ce n'est pas ces 3 tours qui vont redonner goût aux tours aux strasbourgeois.
(Extérieur jour de printemps, ciel bleu, soleil naissant, aucun nuage, travelling sur les jeunes filles en fleurs, pétales de fleurs virevoltantes, petit écureuil sautillant dans l'herbe; fond sonore: cui-cui d'oiseaux, murmure joyeux d'une fontaine)
Perso je file tous les week end dans ces fameuses cités du Rhin Supérieur pour enfin faire quelque chose d'intéressant (ne serait-ce qu'une expo digne de ce nom). Strasbourg s'est enfoncée dans des programmes immobiliers qui ne font rêver personnes et a oublié depuis 10 and qu'elle était une métropole. La culture à Strasbourg, c'est ce foutu marché de Noël vendu à Disneyland. Votre fameux Parlement lui n'est guère plus qu'une coquille vide et pour ce qui est du numérique nous n'avons pas le label French Tech: autant dire qu'on est dans les choux.
à ce prix là ! j'achète
De manière plus générale et sur l'agglomération de Strasbourg, le prochain PLUI validera, dans les secteurs définis, une part minimale de 35% de logements locatifs sociaux; une part qui pourra monter à 40% dans certaines zones d'extension.
L'objectif en continuité avec le mandat précédent est de construire une offre abordable de logements de l'ordre de 3000/an dont 1500 logements aidés (locatifs social et accession sociale).
Il existe encore 19000 demandes de logements sociaux à satisfaire su l’agglomération et nous devons continuer à construire des logements sociaux, pour nos aînés, nos jeunes et nos familles.
Enfin la mixité est un concept complexe qui prend en compte l'habitat mais pas seulement.
Syamak AGHA BABAEI
Donc la classe moyenne ne pourra trouver une place dans des logements sociaux auxquels elle ne pourra prétendre, ni dans des propriétés ou locations de type "blacks swans" financièrement inaccessibles pour elle. C'est bien une classe sociale qu'on étouffe. Et avec la disparition de cette classe sociale dans ces quartiers, la mixité s'envolera définitivement, les inégalités ne cesseront de se creuser. A mon sens, votre politique est par là même très dangereuse. J'espère que vous en prendrez conscience.
Votre serait juste si les logements locatifs sociaux étaient réservés seulement aux classes populaires. Or,les plafonds de ressources permettant d'entrer dans le logement social concernent 2/3 de nos concitoyens pour le logement social classique et 1/3 pour le logement très social. Donc le logement social sert aujourd'hui à loger les classes populaires et classes moyennes.
La ségrégation sociale et spatiale dans une agglomération qui construit partout où c'est possible du logement social et qui impose une part obligatoire de logement social dans les opérations immobilières?
Si 2/3 des foyers de Strasbourg tombent dans les critères des logements sociaux, cela pose un problème sociétal de fond. Soit il y a un déclassement important, soit on est dans une logique où le pouvoir public (Etat et municipalité) cherchent à se substituer entièrement aux bailleurs privés (ou les 2, d'ailleurs).
Le logement social ayant un coût payé par le public, donc par les impôts, et en particulier de ces mêmes classes moyennes dont il est question, cette forte implication du pouvoir public et la distorsion des prix qu'elle génère (même phénomène que celui constaté avec les APL) est contre-productive.
C'est d'autant plus vrai que les commissions d'attribution des logements sociaux sont assez opaques, et que la qualité de ceux-ci varie énormément.
Ne serait-il pas nettement plus efficace que le pouvoir public laisse faire les bailleurs et les locataires, en fixant bien sûr les règles de salubrité?
On aboutit sinon à des distorsions et des aberrations coûteuses, sans forcément atteindre plus de mixité sociale
Si 2/3 de la population peut prétendre au logement social ce n'est pas forcément parce qu'il y a déclassement. En effet je Re insiste sur le fait que le modèle français de logement est universaliste.
Pour être plus précis
Il existe trois types de logement social par mode de financement
1-PLAI le logement très social (loyer 5,5€/m2 hors charges) concerne par exemple une personne seule gagnant 11058€/an ou 21558€/an pour un couple avec deux enfants.
2- PLUS le logement social classique (6,5€/m2, hors charge) concerne une famille avec deux enfants gagnant 38982€/an
3-PLS le logement social plus (loyer de 8€/m2) concerne par exemple des familles avec deux enfants gagnant 506577€/an.
Si on rajoute un certain nombre de produit spécifique tels que :
- les résidences sociales pour personnes âgées dont les loyers sociaux pré be t en côte la retraite moyenne de 900€/mois
- les résidences Jeunes actifs pour les jeunes travailleurs les apprentis, les résidences sociales étudiantes...
On voit que le logement social en France a une vocation universaliste.
Je rajoute que les bailleurs sociaux proposent aussi de l'accession socie sécurisée ce qui permet de devenir propriétaire pour des ménages de classes moyenne.
Concernant les attributions un travail est en cours avec les communes, les bailleurs, les associations de locataires et l'Etat pour arriver en respectant la loi, a
- simplifier le processus de la demande de logement social
- rendre transparent la procédure d'instruction
- donner u e information claire et harmonisée sur la demande de logement social
- harmoniser les pièces justificatives demandées par les bailleurs
- mettre en place une procédure de cotation de la demande a l'échelle de l'eurometropole Et des Communes.
- définir un délai moyen
- définir une offre adaptée de logement
- définir les conséquences d'un refus de proposition de logement social.
Ce travail devra aboutir d'ici la fin 2016 et être opérationnel pour une réforme des attributions en 2017.
Bien à vous
J'ai personnellement tendance à penser que le rôle de l'Etat est de réguler le marché tout en le laissant fonctionner plutôt que de le remplacer, généralement inefficacement, mais c'est un débat de fond qu'il sera difficile d'avoir sur un forum, pour intéressant qu'il soit. Ma préférence concernant les aides sociales va à un revenu de base universel utilisable librement.
A 50k€/an (net ou brut?), on est clairement à des niveaux de revenus déjà élevés. Si l'hypothèse est que les 2 membres du couple travaillent et ont des revenus égaux, cela fait 2083€/mois/membre du couple, soit le 66e centile des salaires (cf observatoires des inégalités)...
Je serai très curieux de suivre la travail en cours pour une simplification, toujours bienvenue.
Bien cdt,
Quand une collectivité oblige un promoteur à accroître la part de logement sociaux dans un programme immobilier, cela créée un manque à gagner, et cela se répercute donc sur les prix des autres logements proposés par le promoteur.
Il y a eu un article sur le sujet dans la presse récemment, je vous conseille de le lire.
Et je vous précise au passage que je ne suis pas contre les tours à Strasbourg.
La construction de logements sociaux répond d'abord à un besoin réel celle des 19000 demandes de logements sociaux non satisfaites sur notre territoire. Imposer une part de logements sociaux dans les opérations permet d'abord une mixité et de ne pas reléguer en périphérie les logements sociaux.
Pour ce qui est des prix élevés, je vous l'accorde, nous souffrons d'une maîtrise publique du foncier nettement insuffisante.
Nous avons engagé une réflexion à l'euro métropole soit d'adhérer à un établissement public foncier local soit de créer une structure rassemblant bailleurs, la CDC, autres investisseurs qui pourraient faire de l'acquisition et du portage de foncier pour rendre les prix de sortie acceptable pour le logement social comme pour l'accession à la propriété.
Avec une trop grande part de logements sociaux et des logements "normaux" trop chers, ce sont les classes moyennes qui se retrouvent en périphérie.
Dans les ZAC du projet Deux-Rives, certains concentrent une part très importante de logements sociaux alors que d'autres sont très clairement tournées vers le haut de gamme. Entre les deux, l'offre est insuffisante.
Je précise au passage que je ne suis pas contre les logements sociaux ni contre les logements haut de gamme. Il faut de la diversité pour répondre à la demande. Le problème, c'est qu'elle est souvent insuffisante en ville.
Nous partageons la même conviction que toutes les couches et classes sociales doivent pouvoir se loger dans l'agglomération. Les classes moyennes, comme les classes populaires.
Pour répondre à l'accession à la propriété des classes moyennes et populaires, nous développons l'accession sociale sécurisée avec des prix inférieurs à 2750€/m2 parfois même à moins d 2000€/m2.
À cela va s'ajouter l'accession à prix abordable dans les zones de la rénovation urbaine et à proximité avec une TVA à 5,5%.
Je réitère mon propos sur une nécessaire maîtrise public foncière qui permettra de modérer les prix des l'origine.
Bien à vous
en attendant allez vous faire tondre
Quoi? Ah oui, pardon, j'oubliais: à Strasbourg, pour faire COP 21, on expose des silhouettes d'animaux en plastique sur le parc de l'étoile..., c'est mieux, comme message.
Roland Ries : "ce sont les riverains qui m'ont dit de passer d'une tour de 100 mètres à 3 tours de 50 mètres".
C'est abyssal.
Ce sont les riverains qui supportent le poids de la décision de l'aménagement urbain et de l'avenir architectural d'une métropole.
Il a bon dos le riverain.
Un riverain, c'est un monsieur-tout-le-monde, compétent pour défendre son entre-soi de quartier et qui peut apporter son expérience de vie locale pendant une phase de concertation.
Un riverain n'est pas compétent en matière de vision globale d'urbanisme, d'architecture et de devenir d'une métropole.
Des services techniques, une agence d'urbanisme, des architectes, oui.
Aucune justification n'est audible pour expliquer le passage d'1 tour à 3, de 100 à 50m (moins d'avoir beaucoup d'humour), hormis celle de l'argent engrangé par les promoteurs de futurs logements de "citadins exigeants".
avec ce projet phallique, assumez votre côté bling bling !
et laissez les riverains en dehors de vos choix de beauf .
J'habite dans le coin en ce moment mais je demenage plus loin dans strasbourg dans 6 mois.
Tant mieux.
De la culture de promoteur, quoi.
AUSSI GROSSE QUE LE BŒUF
Une Grenouille vit un Bœuf
Qui lui sembla de belle taille.
Elle qui n'était pas grosse en tout comme un œuf,
Envieuse s'étend, et s'enfle, et se travaille
Pour égaler l'animal en grosseur,
...............Disant : Regardez bien, ma sœur ;
Est-ce assez ? dites-moi ; n'y suis-je point encore ?
Nenni. M'y voici donc ? Point du tout. M'y voilà ?
Vous n'en approchez point. La chétive Pécore
S'enfla si bien qu'elle creva.
Le monde est plein de gens qui ne sont pas plus sages :
Tout bourgeois veut bâtir comme les grands seigneurs,
Tout petit prince a des ambassadeurs,
Tout marquis veut avoir des pages.
La Fontaine
"Blacks Swans", skyline....prétention quand tu nous tiens...
Pour information à titre de rappel, le prix de l'immobilier est fixé par le marché lui-même, et pas par les gens sur qui vous tapez.
Mais il est certain qu'un bon discours bien démago et puant est toujours plus intelligible que de parler des réalités concrètes au gens...
C'est vrai que ça ne nous change pas des discours de la peur et de la haine ordinaire du FN. Vous n'êtes pas très discrets.
Et en lien les prix par secteurs sur Strasbourg et la CUS:
http://www.efficity.com/prix-immobiliers/alsace/bas-rhin/prefecture-strasbourg-ville/strasbourg_z101702/#12.00/48.5711/7.7678
peuples
Assisté du bon Saint-Pierre, Il se mit à la tâche et créa les peuples avec
leurs qualités
Il dit:
Ceux-là seront Suisses : Économes et financiers avisés.
Ceux-là seront Canadiens : Résistants et bons vivants
Ceux-là seront Allemands : Rigoureux et excellents techniciens
Ceux-là seront Américains : Puissants et grands libérateurs
Etc., etc. ....
Vint enfin le tour des Français.
Il restait à Dieu 3 qualités : « Intelligence, honnêteté et socialisme ».
Dieu dans sa grande bonté décida de les donner toutes les 3 aux Français !
Hé là» objecta St-Pierre:
« Vous êtes injuste Dieu, vous donnez trois qualités au lieu de deux aux Français. »
Non » répond Dieu,
« Je t'explique : Les Français veulent toujours plus que les autres, donc
je leur donne trois qualités..
Mais ils ne pourront en exploiter que deux à la fois ! »
Et c'est pour cela qu'en France :
- si on est intelligent et honnête, on n'est pas socialiste,
- si on est intelligent et socialiste, on n'est pas honnête,
- si on est honnête et socialiste, on n'est pas intelligent . .. ...