#Enjeux2020 – Pourquoi Strasbourg construit plus que dans les années 1990 et pour qui
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#Enjeux2020 – Pourquoi Strasbourg construit plus que dans les années 1990 et pour qui

Une ville doit-elle accueillir tout le monde et toujours grandir ? C’est le débat en creux sur la « bétonisation ». Comme en 2014, les candidats ne critiquent pas tant le fait de construire des logements que leur allure.

Entre 2011 et 2016, l’Eurométropole a gagné 2 980 habitants par an. Dans la même période, elle a construit environ 3 400 logements neufs tous les ans, souvent des 2 ou 3-pièces (respectivement 31 et 30% de l’offre) calibrés pour 2 ou 3 occupants. La capitale alsacienne entasserait donc des logements non-occupés juste pour le plaisir des constructeurs ?

Séparation de couples, déménagements professionnels et d’étudiants, allongement de la vie, familles avec moins d’enfants, remplacements d’appartements par des locations touristiques notamment via AirBnb… Comme toutes les grandes villes, Strasbourg fait face aux transformations de la société française. Ces changements de modes de vie dépassent l’influence que peut avoir un maire et son équipe.

Moins d’habitants par logements

En 1968, près de trois personnes habitaient sous un même toît à Strasbourg (2,98), selon les données compilées par l’Agence de développement et d’urbanisme de l’agglomération strasbourgeoise (Adeus). Depuis, cette moyenne n’a cessé de baisser, pour tomber quasiment à deux (2,12 en 2016). En résumé, même à population égale, il faut plus de maisons et surtout d’appartements. De plus, 41% des foyers ne sont composés que d’une seule personne.

Ainsi dès 2008, le Parti socialiste de retour aux commandes a insufflé une politique qu’il qualifie de « rattrapage », après une dizaine d’années à environ 1900 logements par an. La cadence a retrouvé – et même dépassé – les pics de 1987 ou 1996, à plus de 3000 logements neufs.

Voté fin 2016, le Plan local d’urbanisme des 33 communes a fixé un objectif de 45 000 logements en 15 ans, toujours sur les bases de 3 000 constructions annuelles. « Pour maintenir une population égale, il faut 27 000 logements (soit 3 sur 5) », explique Benjamin Soulet, chef de projet développement de la connaissance territoriale à l’Eurométropole. Le débat devrait en théorie se porter sur la nécessité des 18 000 logements supplémentaires (2/5) qui serviront à augmenter la population.

L’opération de 8 bâtiments place de l’Étoile est l’une des opérations emblématique des critiques de l’urbanisme du mandat (photo JFG / Rue89 Strasbourg)

Une ville doit-elle toujours grandir ?

Une ville doit-elle toujours grandir ? Est-ce le revers d’une politique « d’attractivité » ? Cette ambition s’inscrit dans la compétition entre les grandes métropoles françaises. À Strasbourg, cette concurrence se matérialise par des soutiens à des programmes d’excellence universitaire (notamment autour de la recherche médicale, du co-financement d’un recrutement d’un cinquième « prix Nobel »), du développement du quartier d’affaires Archipel, notamment dans le but d’attirer/maintenir des sièges de sociétés prestigieuses (Adidas, Caisse d’Épargne Grand Est, regroupement au Crédit mutuel, Puma), le soutien aux institutions européennes, la construction d’un nouveau Parc des expositions, la rénovation du Palais des Congrès ou les agrandissements des enceintes d’équipes de sport professionnel (stade de la Meinau, Sig Arena), des vecteurs de « rayonnement » et qui deviennent des lieux d’affaires via leurs loges.

Dans la même veine, Strasbourg s’était battue pour obtenir l’agence européenne du Médicament, qui quitte Londres suite au Brexit. Avec un « taux d’accroissement de population » de 0,6% par an environ, Strasbourg « grandit » moins vite que les métropoles de Lyon, Toulouse, Rennes, Nantes, Bordeaux et Montpellier qui « croient » deux à trois fois plus vite. L’inverse de Paris qui perd 12 000 habitants par an.

Ville étalée ou ville dense ?

Deux options de développement s’offrent aux décideurs. Plus aérée, la « ville étalée » nécessite de longs temps de déplacement, notamment en voiture là où les transports en commun ne sont plus réguliers ni rapides. A contrario, la « ville dense », plus ramassée dans l’espace, génère parfois de la congestion et des îlots de chaleur.

En 2014, les choses étaient assez simples. Les listes de droite et de gauche soutenaient le développement des métropoles comme Strasbourg, quitte à diverger sur le rythme. Face à eux, Front de gauche et Front national plaidaient pour aménager le territoire et ne pas dévitaliser les villes secondaires. (Re-lire notre article sur le faux débat de la « bétonisation »)

En 2020, toutes les listes critiquent, plus ou moins fortement, la direction que prend la ville. Mais pour autant, aucune ne prend l’engagement formel de réduire le rythme actuel de constructions. Ni ne plaide pour la « ville étalée ».

Un rythme soutenu que personne ne remet en cause

La « bétonisation » c’est d’ailleurs l’un des angles d’attaque majeur de Jean-Philippe Vetter (LR), après un mandat dans l’opposition. Il s’était abstenu sur le vote du Plan d’urbanisme.

« De nombreuses parcelles de verdure ont donné lieu à des projets immobiliers sans âme », déplore le conseiller municipal. « On peut tout à fait penser une ville dense et de qualité », ajoute-t-il en prenant comme exemple la Neustadt et comme contre-exemple l’Avenue du Rhin. Mais le candidat LR ne s’engage pas sur le rythme de construction.

Le Pixellium sur l’Avenue du Rhin, un axe bruyant et très pollué. (photo JFG / Rue89 Strasbourg)

Que l’opposition soit critique d’un mandat est dans l’ordre des choses. Que des candidats issus majorité le soient est moins commode. Alain Fontanel (LREM,) qui a pour sa part voté le PLU et ses révisions, est l’un d’eux :

« Le premier mandat a été très intense pour répondre aux besoins. Le deuxième a perpétué cette situation sans interroger les réalités nouvelles du changement climatique et notamment les îlots de chaleur. Seule l’approche du nombre a été privilégiée, de manière un peu dogmatique, et a oublié les autres paramètres pour garantir la qualité de vie. »

« Une opération comme le Heyritz est un exemple »

Celui qui a pour slogan « La ville heureuse » dit « ne pas croire pas à la course en avant pour être toujours plus gros ». S’il est élu, il assure qu’une révision du PLU sera « un chantier prioritaire » :

« Il faut un objectif de qualité et celui-ci déterminera si la quantité peut être maintenue. Il peut y avoir des prescriptions réglementaires des taux d’occupation de sols, d’exposition à la pollution, ne pas mettre de balcons sur les côtés les plus pollués ou sur les formes architecturales. Une opération comme le Heyritz est par exemple équilibrée. De plus, nous avons construit mais les prix ont continué d’augmenter, de 14% depuis 2008. »

La critique notamment sur le « dogmatisme » vise directement les écologistes, leur adjoint à l’urbanisme Alain Jund et le vice-président au logement Syamak Agha Babaei qui figureront sur la liste de Jeanne Barseghian.

Le temps long des projets immobiliers

L’élu défend son bilan mais rappelle qu’ « aucune opération [qu’il n’a] signée n’est encore livrée » :

« C’est l’un de mes enseignements du mandat. Le temps des décisions de la conception jusqu’à la livraison est très long. Le quartier Danube (souvent cité comme contre-exemple y compris par Alain Fontanel) est une opération dont les prémisses remontent au mandat de Fabienne Keller et dont tout n’est pas fini, notamment les espaces verts. C’est un sujet qui appelle chacun à l’humilité. »

Les critiques sur « l’uniformisation » des bâtiments, Alain Fontanel les a entendues dès sa prise de poste en 2014. Il assure que le PLU a permis d’ajouter des éléments qualitatifs qui se verront dans les prochaines années :

« Les projets en cours prévoient des formes variées, une double orientation pour 85% des logements, des salles de bain avec une ouverture sur l’extérieur, plus d’intimité sur les balcons et des rez-de-jardins mieux cachés pour être utilisés. Par ailleurs, les logements trop petits sont rendus impossibles (les logements neufs ont en moyenne 3m² de moins ndlr). »

Des opérations « qu’il défendra à 100% » vont bientôt être achevées à Schiltigheim ou Reichstett, y compris des « maisons individuelles dense », qui ne se construisaient quasiment plus.

Transport doux et aménagements pour femmes

Syamak Agha Babaei pointe néanmoins des améliorations possibles : accompagner les opérations immobilières de vélos électriques ou de voitures en autopartage, comme cela s’est fait à Ostwald et va se reproduire à Reichstett et La Wantzenau. L’objectif de l’homme politique est aussi de moins exposer à la pollution sonore et de particules, de penser des aménagements aussi pour les femmes plutôt pour ceux surtout utilisés par des hommes comme les mini stades de foot ou skateparks. « Il y a beaucoup d’hommes comme moi dans ce milieu, sauf dans les services de l’Eurométropole (où une majorité de femmes sont employées, ndlr ».

Côté PS, Mathieu Cahn a toujours défendu sans ambiguïté la politique de logement initiée par Roland Ries. Lors de ses vœux en janvier 2019, l’adjoint de quartier à la Meinau, souhaitait préserver qu’à Strasbourg, « on puisse vivre dans des formes d’habitat variées, de la maison individuelle à de grands ensembles collectifs ». Il a été à la manœuvre sur les opérations de renouvellement urbain des grands quartiers de Strasbourg et des alentours.

Densité et étalement urbain

En dehors de la majorité à gauche, la géographe Anne-Véronique Auzet porte la critique pour la liste de la France insoumise et ses alliés :

« Dès qu’on veut aborder le sujet avec EELV, il y a comme un blocage. À la fois on a eu la densité, qui est un objectif que je partage, mais aussi l’étalement urbain, qui sera un deuxième effet induit du GCO. Par ailleurs, Strasbourg a de grands espaces verts, mais il en faut aussi des petits à l’échelle de quartiers ou de quelques rues. Enfin avec la SPL qui gère l’urbanisme aux Deux-Rives, la création de 7 tours de 15 étages à côté du Port-du-Rhin n’a fait l’objet d’aucun débat démocratique (elle l’a été rapidement pour la première fois au conseil municipal du 25 novembre, après l’interview). »

De là à remettre en cause le rythme ? Là non plus, pas vraiment. « Plus que le nombre de logements, c’est le type. Ils ne répondent pas aux besoins des étudiants issus de milieux modestes et des plus pauvres. »

L’attrait des investisseurs dans le neuf

Parmi les « profils des acheteurs » dans le logement neuf recensés par l’Adeus, il y a certes des trentenaires qui s’installent (on parlent de « primo-accédant »), mais encore plus d’acheteurs entre 45 et 60 ans. Une population que l’on retrouve très peu dans l’ancien, contrairement aux trentenaires. Une grande part de ces acheteurs plus âgés souhaitent vraisemblablement investir, plutôt que d’habiter, attirés par les dispositifs de défiscalisation de la loi Pinel.

Cette double demande explique la hausse des prix du neufs (3600€/m2) soit environ 1000€ plus cher que l’ancien (d’autant plus prisé par les trentenaires) et une hausse de 19% depuis 2010, soit 2,5 fois l’inflation. Dans l’opération de luxe à l’Hôtel des Postes, des prix entre 7000€ et 9000€ sont même affichés, bien au-delà des 4800€ le m² des Black Swans qui fixaient déjà des records quelques années plus tôt.

Quelles répercussions ont ces politiques sur les loyers ? Selon l’observatoire des loyers, qui utilise la même méthode pour de nombreuses grandes villes, Strasbourg est avec un prix médian à 10€/m² dans la fourchette basse des agglomérations comparées. Ce prix s’élève à 10,9€ dans le centre élargi et baisse à 8,9 dans les communes au nord.

Le défi du social

Sur le logement social, personne n’annonce de grand big bang. Les différentes listes partagent l’idée d’une « mixité » des opérations et un rééquilibrage entre quartiers. Il faut aussi « améliorer la mixité au sein des quartiers populaires, voire des immeubles », pointe Alain Fontanel. En revanche les conditions de vie des occupants des logements sociaux font aussi l’objet de critiques chez toutes les équipes.

« L’entretien a été une variable d’ajustement de la pression que subissent les bailleurs. Il faudrait un bonus pour ceux qui traitent bien leurs occupants, car certains y arrivent », analyse Syamak Agha Babaei, qui siège lui-même chez CDC Habitat (ex-Nouveau Logis de l’Est) et Habitation Moderne.

« Dans chaque opération de plus de 12 logements, il y a désormais 35% de logement social, hors Quartiers prioritaire de la Ville (QPV) où c’est interdit et à proximité où nous voulons une proportion moindre. Seules quelques opérations ont échappé à cette règle, les Blacks Swans et Archipel 1 qui n’étaient pas piloté par les services d’urbanisme (mais par le maire ou son 1er adjoint Alain Fontanel, ndlr). Par ailleurs, 30% des logements sociaux sont du “très social”, à 5,5€/mois/m² hors charges. »

La construction neuve pose la question du logement – ou du relogement quand un immeuble est détruit lors d’une rénovation d’un quartier – des plus pauvres. Dans le parc ancien, des loyers aidés existent à 4€/m², voire moins.

Les QPV concentrent les loyers sociaux les plus faibles

Les QPV concentrent le plus de logements sociaux et les loyers les plus faibles. Les nouvelles opérations s’adressent à des moins modestes. L’Esplanade devient un quartier avec des loyers modérés.

Dans ce soucis d’extraire la pauvreté des quartiers les plus difficiles, la loi Egalité et citoyenneté de 2016 demande qu’un quart des logements hors QPV soit attribué aux demandeurs les plus pauvres. Strasbourg n’y est pas encore, avec 13% actuellement. Une réforme du système d’attribution avec un système de « cotation » des dossiers est entré en vigueur en septembre 2019, après de longues discussions avec les maires et bailleurs. Il s’agissait d’une promesse de la campagne de Roland Ries. Rallié à Alain Fontanel, Paul Meyer demandait l’anonymisation. « Aucun système n’est parfait, il y aura toujours quelqu’un chez le bailleur qui lèvera l’anonymat et pourra faire entrer de l’arbitraire », répond Syamak Agha Babaei.

Autre défi qui chamboule les attributions, l’augmentation des familles monoparentales. Elles représentent désormais 30% des demandeurs. Avec les gardes alternées, ces occupants ont souvent besoin d’un 3-pièces, dont une chambre n’est pas utilisée l’ensemble du temps.

En dépit de ces nombreuses constructions de logements sociaux (entre 1100 et 1500 par an selon les sources), Strasbourg compte près de 24 000 demandeurs pour y habiter, alors que seules 4 500 places sont attribuées chaque année. Parmi eux, 40% cherchent à changer d’appartement et 60% à intégrer le parc. C’est surtout bien plus que les 12 000 en 2008. Pourquoi ce chiffre augmente-t-il en dépit des constructions successives ?

Les observateurs l’expliquent principalement par l’augmentation du nombre de pauvres. Le taux de pauvreté est passé de 22% à 25%, soit 70 000 Strasbourgeois, le 3è plus haut total de France. L’Eurométropole est devenue la métropole la plus inégalitaire suite à la fusion d’Aix-Marseille. Des classements dans lesquels Strasbourg engrange deux podiums, mais qui ne collent pas aux aspirations « d’attractivité » et de « rayonnement » qui attirent de nouveaux habitants.

L'AUTEUR
Jean-François Gérard
Jean-François Gérard
A rejoint la rédaction de Rue89 Strasbourg à l'été 2014. En charge notamment de la politique locale.

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